何を解決するためのビジネスか

パンデミックで疲弊した商業不動産の空き区画問題・同質化問題・収益低下の解決

現在、日本の商業不動産は、パンデミック（世界的大流行）の影響に加え、少子高齢化・Eコマースの発展・供給過剰・ライフスタイル・価値観の多様化とその変化の速さに翻弄されています。

多様な地域ニーズを把握し、店舗開発・テナントリーシングを成功させるためには、十分なマーケティングが欠かせません。

商圏内にはどんな人たちが住んでいて、どこでどのような買物をしていて、どんなニーズやウォンツがあるのかなど「立地最適」な店舗開発・リーシングに必要なマーケティング情報は膨大な量になります。その情報量は、おおよそ20年前の6,000倍になるとも言われています（総務省 情報流通センサスより）。

しかし、多くの企業ではリーシング担当者と店舗開発担当者は、少ない予算の中で勘と経験に頼りながら手探りでマーケティングし、数千万円から数億の投資をしています。

さらに、今回のパンデミックによって、私たちの生活習慣・買物行動までが劇的に変化しました。変化の激しい市場においてこれまでの労働集約的かつ属人的なリーシング・店舗開発手法では、持続可能な商業不動産の開発・運営は困難となりつつあります。

限られた時間と予算の中で商業施設（デベロッパー）とテナント（ブランド）が「地域のニーズ」をお互いに理解し「立地最適なビジネス」を実現する必要があります。

国土交通省の発表によると、商業不動産の価格は2019年をピークに下落に転じています（2020.Q4より上向き傾向）。

Eコマース、定期購入、宅配サービスの普及など多様な買物スタイルによって、店舗を利用する回数が減っていることも、この商業不動産の価格を押し下げる原因になっています。

さらに、デジタルの世界では新しいコンテンツが次々と生まれてきていますが、リアルな世界のコンテンツとしての商業不動産は、マンネリ化、同質化を指摘する声もあります。しかし、時代は世界的にもリアルとデジタルのシームレスな環境を求めてきています。いま、商業施設や店舗のあり方の再定義が強く求められていると感じます。

どの様に解決に導くのか

ビッグデータとAIから立地・施設に最適なテナントをレコメンドし、商業不動産の高付加価値化を実現するDXプラットフォームの提供

弊社は元々、データサイエンスで小売・立地戦略を支援する英国のコンサルティングファームが起業した、日本GMAP（ジーマップ）株式会社の精鋭チームによって、2015年に設立されたベンチャー企業です。

日本GMAP社の時代から、15年以上にわたってデータ活用による国内外の商業不動産・店舗開発のための立地戦略（テナントミックス戦略支援）、店舗網最適化戦略（売上予測・需要推計）を支援してきました。

その他の取引実績については、こちらからご確認ください（掲載のリンクから遷移するwebサイトは、FUNDINNOのものではありません）。

これらの経験を活かして開発されたのが、商業不動産DXプラットフォーム「gleasin」です。

「gleasin」には、店舗開発・リーシング営業に直結する統計データ・地理データ・消費者行動データと、日本全国の大型商業施設を網羅した約3,200施設の立地情報、約93,000地点のブランド店舗のデータが毎月アップデートされています。

開拓先を模索しているテナント企業は「gleasin」に掲載されている大量の物件情報から、自社ブランド店舗の成功立地に近い物件を検索し、空き区画があれば応募することができます。

デベロッパー企業は、次に誘致すべき立地最適テナント候補を「gleasin」を使ってスピーディーに見つけることができ、出店をオファーすることがでます。これまで多くの時間とコストを必要としたマーケティング調査を「gleasin」では、僅か数ステップの作業と、従来よりも一定数低いコストで完了します（過去の調査データを基に自社で算出）。

ダイナミックに変化する市場を常に把握しながら、客観的な立地情報をデベロッパーと、テナント企業が共有・評価しながらマッチングを実現するのが「gleasin」です。

どの様にビジネスを実現するか

非公開の商業区画情報を流通させることでテナント誘致を支援し、新進・ニッチ・ローカルなブランドにも出店機会を提供

ショッピングセンターなどの大型商業施設の不動産区画情報は一般の市場には流通していません。そのため、店舗開発担当者は個別に商業施設のリーシング担当者に営業し商談する必要があります。

例えば、ショッピングセンターは全国に3,000施設以上、入居テナントは16万店舗以上あります（出典：日本ショッピングセンター協会 2019年発表数値）。

ショッピングセンターにとってテナントの鮮度を維持することは商業施設の魅力維持に欠かせません。毎年、全国3,000以上の施設で大量の区画の入れ替えが生じていますが、テナント誘致の募集は人的コネクションを使って非公開・水面下で実施されます。

そこで「gleasin」では、この非公開の物件情報流通量をサービス内で劇的に増やします。それらのビッグデータをAIによってマッチングすることによって業務の効率化を図るとともに、魅力的な新進のブランド、新業態のニッチブランドやローカルブランドの店舗網拡大の機会を提供します。その結果、商業施設の魅力度がアップし、新しい需要を作り出すことができると考えています。

ビッグデータ・AIを活用し、立地と世界観を評価。商業施設・区画に最適なテナントをレコメンド

非公開の物件でも、テナント候補の企業はデベロッパーから出店オファーを受け取ることができます。それを実現するのが、「立地マッチング」と「世界観マッチング」の技術です。

「立地マッチング」を実現するのが、弊社の「Geodemo ai（ジオデモAI）」というテクノロジーです。商業施設周辺の立地環境、来訪者特性とテナント候補のブランドがこれまでどのような場所に出店してきたかを解析してレコメンドするユニークなテクノロジーです。

日本全国の21万箇所の居住者特性をライフスタイル・ライフステージから10グループ74セグメントに分類したデータと、GPSのデータを組み合わせてブランドと立地の相性度を評価しています。

「世界観マッチング」は、その商業施設にどんなテナントが相応しいか？といった問いに対して、SNSのデータを解析することで世界観の近いブランドをレコメンドする「BRANDNODE＋（ブランドノードプラス）」というテクノロジーです。

立地特性だけでは図りきれない、人々のニーズを分析するこのテクノロジーは、東京大学大学院情報理工学系研究科の山崎俊彦准教授との共同研究によって実現されました。現在実装のための開発が続いており、年内に「gleasin」に組み込みこまれる予定です。

デベロッパー、テナント、エージェント全てを巻き込みマネタイズを図る

弊社の「gleasin」は、デベロッパー、テナント、仲介エージェントの三者全てからマネタイズを可能にするプラットフォームです。

デベロッパー、テナント、仲介エージェントに評価・レコメンドテクノロジーを提供し、物件情報の非公開登録、成功する条件の揃った物件情報の入手、紹介などそれぞれの強みを生かした活用が可能です。

また、大型ユーザー向けのOEMモデルも提供しています。既に、国内大手商業不動産デベロッパーであるイオンモール株式会社様向けに、「gleasin」のOEM提供が予定されています。

今後のビジネスの進め方

出店意欲の高い魅力的なブランドを中心にした加盟数の拡大と、デベロッパーによる登録区画の拡大、仲介エージェントへのアプローチを行なう

パンデミックの中、様々な新業態が次々と生まれています。宅配を中心とした飲食業態だけでなく、フィットネス、美容、健康など、アフターコロナに対応した成長意欲の高い魅力的なテナント企業に対して、ショッピングセンターを中心とした情報発信により加盟ブランドを増やしていく計画です。

加盟ブランドの厚みが増すことにより、デベロッパーの区画登録のモチベーションを上げ、区画登録の増加がブランド加盟を増やすという良好なサイクルを創出します。

ローカルブランド、D2Cブランドなど出店意欲の高いテナントの獲得も目指し、拠点型ビジネスブランド側ユーザーの登録を、年内に約1,000アカウントを目標としています（無料・有料会員を含めた目標値）。

商業施設の高付加価値化のための不動産関連サービスの垂直統合化と提供を行なう

テナントミックスの最適化は施設の魅力度をアップする上で最も効果的な施策ですが、さらに商業施設やブランド企業の提供しているアプリや独自システムなどとのAPI連携を目指します。

システムを連携しサービスを垂直統合することで、来店者情報を商圏・世界観の視点で深掘りし、集客支援・マーケティング支援へとつなげていく計画です。

開発・運営に不可欠なファイナンス面での支援の実施

現在のリアル店舗の開発と運営は、Eコマースと比較して巨額の投資を必要とします。

「評価とマッチング技術」を応用し、与信の付与によるファイナンス支援、クラウドファンディングによるファン層を形成しながらの店舗開発、テナント誘致、家賃保証、サプライチェーンファイナンスなど商業不動産の高付加価値化をファイナンスの面から支援して行く計画です。

マイルストーン：2025年にIPOを予定し、売上高は約10億円を想定 

下の表は現時点において今後の経営が事業計画通りに進展した場合のスケジュールです。そのため、今回の資金調達の成否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございますので、予めご了承ください。また、売上高は事業計画を前提としており、発行者の予想であるため、将来の株価及びIPO等を保証するものではありません。

「▶︎ボタン」をクリックすると各年度目標の詳細をご確認いただけます。また、上記のサービス追加は、今回の資金調達に伴って行われるものではなく、今後、新たな資金調達を行うことによる追加を計画しているものです。なお、新たな資金調達の方法は現時点において未定です。

チーム/創業経緯/株主構成など

AIによる小売立地評価・世界観の可視化に特化した若い技術者チームと産学の有識者によるスーパーバイザーとの連携で不動産DXに挑戦

地理・マルチメディア・マーケティングに強いプロフェッショナルチームが評価・マッチング技術で、地域のポテンシャルを引き出し魅力的なまちづくりを情報インフラで支援し魅力的な地域の文化と風土づくりを支援する。

代表取締役

酒井 嘉昭

技術士(環境部門)・測量士

元株式会社アーバス 代表取締役、元日本GMAP（ジーマップ）株式会社 上席コンサルタント、元日本GMAP株式会社 代表取締役、日本大学文理学部地理学科卒業

2015年　ジオマーケティング株式会社ファウンダー、居住者ライフスタイルデータGeodemo®開発者

取締役

日高 健雄

元マーケティングパートナー株式会社代表取締役、 マーケティングマインド株式会社 代表取締役

2019年　ジオマーケティング株式会社にエンジェル投資家として参画

COO

寺前 翔太

元シンプレクス株式会社 エンジニア、元日本GMAP株式会社 データサイエンティスト

京都大学経済学部卒業

2015年　ジオマーケティング株式会社設立メンバー、「gleasin」プロダクト開発責任者

CIO

坂口 賢司

元ランサーズ株式会社CTO、株式会社プロフィットメーカーズ代表取締役

2020年　ジオマーケティング株式会社に技術アドバイザとして参画

共同研究技術アドバイザ

山崎 俊彦

東京大学大学院情報理工学系研究科 准教授

博士（工学）

専門分野 知覚情報処理

魅力工学の提唱者

2018年　ジオマーケティング株式会社と「商業施設とまちの魅力度評価」共同研究を実施

チーフエンジニア

金子 直樹

元NPO法人加古川まちづくり舎

元SIer エンジニア

2019年　ジオマーケティング株式会社に「gleasin」チーフエンジニアとして入社

ビジネス開発オフィサー

秋葉 大輝

埼玉大学工学部建設工学科卒

元商社セールス・ビジネスディベロップメント

2019年　ジオマーケティング株式会社に「gleasin」ビジネス開発担当として入社

株式会社フロンティアリテール研究所 代表取締役（元株式会社船場　企画開発担当取締役）

小嶋 彰

ジオマーケティング株式会社のすばらしさは、まず、基礎がしっかりしているということにあるでしょう。地理学をはじめ学術的なバックボーンが確かであること、そして、調査、分析、予測が論理的であること、この二つが大きな特長であると感じています。

また、その発想は小売視点の「あきんど型」ではなく「不動産型」であって、地域の特性や立地を定量と定性の両面からバランスよく調査、分析し、予測できることが強みであり、「どの地域にどのような顧客がいるか」の説明は、いつも鮮やかで明快で、説得力があり、酒井社長の著書での対談でも、ますますその感を深めました。

現在、商業施設開発には異業種からのデベロッパー事業参入、オフィスや教育、医療、観光、物流などとのミクストユースなどの新しい潮流が勢いを増しています。これらの動きからも明らかなように、「この立地、この施設にもっともふさわしいコンテンツは何か」という問題は、コロナ禍を契機としたライフスタイルの変化もあいまって、ますます高度化、複雑化しています。

地理的視点とテクノロジーによるジオマーケティング株式会社の新しいサービス「gleasin」が、商業施設マーケティングに新潮流を送ることを期待しています。

C&A, INC 代表取締役（元ロックポート・ジャパン 代表取締役）

渡辺 和郎

ジオマーケティング株式会社とのお付き合いは、13年前のGMAP時代まで遡ります。海外ブランドが日本に進出する際に、どの都市のどの場所から出店してゆくことによって、日本国内にブランドが浸透してゆくことができるか、その客観的根拠を数理統計モデルで表現すことのできる類まれなテクノロジーをお持ちの会社です。

これまでの勘と経験がものをいう職人技だった店舗開発が、「gleasin」によってDX（デジタルトランスフォーメーション）することができれば、日々新しく生まれるブランドにとって、その潜在的な顧客層に刺さる立地に拠点を確保しながら成長できる可能性があります。

結果これまでにないワクワクするリテール・ランドスケープが出現するのではないかと期待しています。

TSUNAGU・パートナーズ株式会社 代表取締役／グロービス経営大学院 教授／元am/pmジャパン（現ファミリーマート）代表取締役／元ダイエー CIO

相澤 利彦

ジオマーケティング株式会社の前身である、GMAPの時代にam/pmジャパンで一緒に仕事をしたのが、酒井さんとの出会いの始まりです。当時開発した新店候補地ポテンシャルの測定システムは、2009年当時の日本では最先端と自負していたもので、資本提携先のコンビニチェーン社長からも「このシステムだけでも資本の価値がある」と高い評価をされたことを記憶しています。

1985年まで遡ると、当時わたしは日本の石油元売り会社でガソリンスタンドの販売ポテンシャル推計システムを米国のデータ分析企業から採用した経験もあって、何故、日本の小売業はこういったシステマティックな仕組みに投資しないのか？と思っていました。

それは、2000年代初頭の頃に、アクセンチュアの流通小売業統括パートナーとしてサイエンティフィック・リテイリングという概念を日本の小売業各社に説いて回った時にも同じことを思ったのですが、昨今のデジタル・トランスフォーメーションの言葉が踊る時代に、日本が更に米中企業との格差が開いている現状を打破する為には、「gleasin」のような科学的なソリューションこそが必須だと考えます。

それによって、日本の小売り流通のDX化が進化し、その結果、商業不動産の付加価値化と新しい時代のテナントポートフォリオの最適化が実現され、日本の国際競争力が進展してくれればと期待しています。

Kiara Inc. CEO／Team AI 機械学習研究会コミュニティ主催

石井 大輔

酒井社長には弊社のTeam AI機械学習研究コミュニティで大変お世話になっております。位置情報というご専門領域でリーダー的な存在であり、今までしっかりクライアントの事例で培われたノウハウを仕組み化して提供される今回の取り組みに共感しております。

パンデミック下で小売の出店も"しっかりデータに基づき、成功確率を高める"ことが求められており、この製品はタイミングがピッタリだと思います。

もうオーナーの好みや直感で意思決定するのはやめて、こういったファクトに基づく意思決定サポートツールを積極活用した方がよりビジネスの成功が近づくと思います。

メディア掲載について

弊社が関連しているメディアについてご紹介致します。

● 【流通ニュース】空き区画問題を解決／商業施設とテナントのマッチングサービス

● 【marvin】AIを利用した出店候補者向け売上予測の新サービス「gleasin(グリーシン)」

（上記掲載のURLから遷移するwebサイトは、FUNDINNOのものではありません。）

プロジェクトにかける思い

地域の魅力とポテンシャルを引き出す、そんな不動産開発の未来を「gleasin」で実現したいと思います

▲クリックすると、動画をご覧いただけます。

これまで、マーケティングコンサルテーションを行う中で、デベロッパー様からは「テナント誘致を支援してもらえないか」とご相談を受け、またブランド企業様からも「物件を紹介してほしい」と相談を受けることが幾度となくありました。

不動産開発に関わる双方の悩みを伺う中で、両方の悩みを解決するためのサービスは作れないだろうかということでスタートしたのが「gleasin」プロジェクトです。2019年10月にサービスをスタートさせながら、コンサルティング業務と並行して開発を進めてきました。

コロナ禍の影響により、これまでのコンサルティング業務は激減したため売上は前年比マイナス30%と大きく落ち込むなか、次の時代に必要となるサービスをと実証実験を繰り返しながら開発を続けていました。

商業不動産の歴史は移動手段と共にあります。200年前、産業革命により鉄道が発明され、「大都市」が出現し百貨店が生まれます。100年前、自動車が発明され「郊外」が生まれショッピングセンターができました。

これからは、今よりももっと移動が自由になり、かつその費用が安くなるMaaSの時代になります。

そうなると、商業不動産のあり方も変わっていくでしょう。地域・立地・施設の個性と多様性を活かしながら、様々な関係者が共創し、イノベーティブな拠点型ビジネスを創出されることになるでしょう。

その結果、地域コミュニティーに雇用と活力、そしてさらなる投資を呼び込むことができるようになるのではないでしょうか。

それを支える仕組みはどういうものか？そのひとつの形が「gleasin」ではと考えています。

地域の魅力とポテンシャルを引き出す、そんな不動産開発の未来を「gleasin」で実現したいと思っています。

ご支援のほど、宜しくお願い申し上げます。