前回からの進捗

事業の進捗内容

稼働率回復・新規顧客増加で順調に事業拡大

2022年11月以降、稼働率の急速な回復により、事業は順調に拡大しています。2023年には新たに、一棟貸しの町家ホテル1施設、旅館タイプの町家ホテル2施設、ドミトリータイプのホステル1施設、合計4施設55室の運営を開始しました。

前回のFUNDINNOでの募集などをきっかけに、新規顧客も増加しました。また、インバウンドの集客戦略としてイスラム圏の宿泊客向けに、ハラール認証※を取得した食事の提供や礼拝用の備品を設置、SNS広告への注力などにより、外国人比率が約5％（2022年7月末時点）から約10％（2023年7月末時点）に上昇しています。

ハラール認証：商品やサービスがイスラム法に則って生産・提供されたものであることをハラール認証機関が監査し、一定の基準を満たしていると認めること

京都以外の地域では、富山県南砺市において、古民家をリノベーションし、旅館として再生するため、2023年4月に不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」を実施しました。このプロジェクトでは、開始数時間で目標金額の約159％となる約2.4億円のお申し込みをいただき、2024年初頭の竣工に向けて工事が進行中です。

他県から問い合わせが相次ぐ。奈良県で文化財再生プロジェクトが進行中

前回の募集で掲載した通り、現在は、企業や自治体と連携したプロジェクトを奈良県の2つの地域で進めています。

地元住民に親しまれてきた木造施設を宿泊施設に再生するプロジェクトでは、最終プレゼンが完了し、次の段階の準備を進めております。

また、江戸時代の書院造りが残る文化財を宿泊施設に再生するプロジェクトでは、工事の見積もりを行い、資金調達方法について国や自治体、地域の金融機関と話し合いを進めている段階です。

事業上の課題

対応しきれないほどの依頼量が舞い込む。今期の売上高は前期比約2.2倍で着地予定

前回FUNDINNOでの募集時に計画した2022年12月期のKPIに関して、直営施設の年間宿泊人数は目標の12,432人に対して9,001人となりました。また、それに伴い2022年12月期の売上も、目標の約1億6,000万円に対して約1億3,700万円となりました。計画未達の主な要因は、新型コロナウイルス感染症流行の長期化であると考えています。

しかし、2022年11月以降、急速に客室稼働率が回復したことに加え、客室単価の向上に取り組んだ成果から、 足元では前期比約2.2倍の売上高に着地する見込みです。今期は、回復傾向にある宿泊需要を着実に取り込み、売上計画の達成を目指します。

現在、自治体や企業などから不動産の再生に関する引き合いが増加しておりますが、リソース不足により、すべてのご依頼に対応できていないのが現状です。そのため、今回の資金調達では物件の新規取得・改修および人材獲得の費用に充当し、事業拡大を加速させる計画です（前回の募集情報はこちら）。

解決したい課題

失われゆく京町家

日本を代表する古都のひとつ、京都。昔ながらの町家が建ち並ぶ景観は、趣のある観光名所であると同時に、古から続く京都の人々の生活を象徴する文化財でもあります。

京町家とは、1950年以前に建築された木造建築物を指し、現在京都では、この京町家が急激に減少していることが問題になっています。2016年の調査によると、過去7年間で約5,600軒の京町家が滅失し（調査不能物件1,987軒を除く）、約5,800軒が空き家となっています（出典：京都市都市計画局「京町家まちづくり調査に係る追跡調査の結果について」）。

京町家は現在、多くの物件で相続が発生していると考えられますが、地価の高い市内の中心部では、重い相続税が負担となって売却されたり、山間部や過疎地ではそもそも相続人がいないことなどが、町家が空き家となり、滅失が進む要因だと言われています（出典：国土交通省）。さらに、所有者の高齢化により、修理や維持管理が困難になることも課題になっています。

京都市では、この貴重な文化財を保護するため、京町家の解体に関する条例を定め、京町家を手放したいオーナーと活用希望者をマッチングするための情報提供や、補助事業の実施など、さまざまな取り組みを通じて、京町家の滅失に歯止めをかけようとしていますが、どれも根本的な解決には至っていないのが現状です。

1 出典：京都市都市計画局｜平成28年度京町家まちづくり調査追跡調査

2 出典：京都市｜令和4年度京都市京町家保全・継承審議会

空き家再生には目利き力と高度なオペレーションが必要

日本国内の空き家数は右肩上がりで増加しています。その過半数以上が相続を機に発生していることから(※1)、高齢化が進む我が国において、空き家は今後も増加の一途を辿ると考えられます。

地域に空き家が増加すると、景観の悪化以外にも治安悪化、不法侵入、不法投棄、火事などの危険性が高まり、周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼすほか、周辺地域の資産価値低下の要因になる懸念もあります。

国土交通省は、2030年に約470万戸に増加すると推計される空き家の数を、400万戸程度に抑えることを目指し、空き家対策を進めています(※2)。

空き家対策の一環として、2023年6月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が公布され、空き家活用のための改修費用の約1/3を国が支援する事業がスタートしました。

物件取得の資金調達方法が充実する一方、改修後の収益化が難しいため、空き家の再生産に繋がるリスクがあると考えています。

特に異業種からの参入が相次いだ民泊ブームでは、後に多くの事業者が撤退しており、宿泊業の経営において、投資先の選定やオペレーションに対する高度なノウハウが必要不可欠であることが証明されたと感じています。

長年ホテル経営に携わってきた弊社の経験を活かし、国や自治体、地域住民などと連携しながら、空き家問題解決の一助を担いたいと考えています。

1,2,3 出典：国土交通省｜空き家政策の現状と課題及び検討の方向性（2022年）

提供するサービス

京町家をリノベーション。「五方よし」の地域共生モデル

弊社は、京町家をリノベーションし、宿泊施設として再生するとともに、京都の歴史的な景観の保全に取り組んでいます。

京町家の意匠はそのままに、洗練されたインテリアや、現代の生活スタイルに最適化した快適な空間づくりにこだわっています。また、京都での日常生活を体感し、歴史や文化を感じることができる「町家泊」という新しい旅のスタイルを提案しています。

京都では、ペットと泊まれる宿は、まだまだブルーオーシャン（競合相手の少ない市場）の領域だと感じており、弊社では、愛犬と一緒に宿泊できるドッグフレンドリー施設の展開にも力を入れています。ドッグフレンドリー施設はすべて一棟貸しで、愛犬の安全に配慮した内装や、足洗い場、備品などを用意し、安心してお過ごしいただける空間を提供しています。

愛犬家の富裕層を中心に、遠方からお越しいただくリピーターが多いことも特徴です。

また、弊社では「地域共生」を重視した、地主・近隣住民・従業員・宿泊者・出資者全てが活性化する「五方よし」をモットーとしています。

弊社の町家ホテルをハブに、地域と積極的に関わる機会を作り、伝統文化を継承しながら現代のカルチャーも取り入れ、地域の活性化に取り組んでいます。

ビジネス化の方法

ビジネスモデル

初期投資を抑え、早期収益化が可能な高収益モデル

弊社の宿泊施設は、京町家オーナーと約15〜20年の定期借家契約を結び、一括借上げした物件が中心です。リノベーション費用は弊社が負担し、宿泊業の売上から家賃をオーナーに支払うビジネスモデルです。

自社で物件を買い取ることはしないため、初期投資はリノベーション費用などの2,000万円程度のみと低く抑えられ、低リスクでありながら高効率の収益性を確保することが可能です。概ね2年程度で初期投資費用を回収し、収益化できる設計になっています。

契約期間終了後は、改装した物件をそのまま返却するか、契約を延長するかをオーナーに選択していただきます。宿泊施設運営中は家賃収入を得ることができ、契約終了後は物件に居住することも賃貸に出すことも可能で、京町家オーナーにとっては使い道のなかった遊休資産を低リスクで運用できる点が、大きなメリットであると考えています。

また、弊社がリノベーションから運営までワンストップで行う物件の他にも、不動産オーナーの負担でリノベーションまで行う既存活用型の運営形態や、営業委託による運営形態も併用しています。

販売戦略

地元の想いを尊重してターゲット顧客を定める

弊社は創業時より一貫して、日本人をメインターゲットとした集客・マーケティング戦略で集客を行っています。地域共生を重視した「五方よし」を経営理念としており、地元に暮らす方々の想いを何より尊重しているためです。

一方で、インドネシアや中東等のイスラム圏へ向けたマーケティングやムスリムフレンドリーの取り組みにも力を入れています。イスラム圏の観光客をターゲットとした理由は、イスラム教の教義上、飲酒による騒音などのトラブルが起きにくく、地元にも受け入れられやすいと考えているためです。

また、中東は富裕層が多く、日本政府も大きな成長を期待する中東地域を、訪日プロモーションの重点市場のひとつとして位置づけています。弊社は、日本人旅行者の閑散期に稼働率を高める戦略として、イスラム圏を主軸としたインバウンド誘致のため、SNSでの広告運用やマーケティングを強化しています。

出典：観光庁｜訪日外国人消費動向調査、京都府商工労働観光部｜京都府観光入込客等調査報告書

現在は稼働率が好調なため、SNSマーケティング専門の人材による弊社SNS等の包括的な見直し・改善を進め、認知拡大やブランディングの強化、インフルエンサーや海外YouTuberを通じた情報発信などに取り組んでいます。

アーティスト・イン・レジデンス：芸術制作を行うアーティストを一定期間招聘し滞在しながら作品制作を行っていただく期間限定のアトリエ兼住居

競争優位性

京都に根差すホテル経営のプロフェッショナル集団

地元の繋がりを重視する京都という土地柄、空き家となった町家の取得やリノベーションの実施は、コスト面からも地元の事業者が圧倒的に有利だと感じています。

弊社代表は東京出身ですが、京都市内の歴史ある私立大学を卒業しており、同窓生の強い結びつきが縁で、京町家の再生事業をスタートしました。このバックグラウンドが京都でのビジネスを円滑に進める基盤となっています。

また、地域共生をモットーとした事業を続け、雇用を創出するなどの地道な取り組みによって、地元住民との絆を深め、さまざまなステークホルダーの協力を得ることができる点も、弊社の強みであると自負しています。

地域に根ざした企業として受け入れられたことにより、「地元価格」で物件の仕入れやリノベーションができ、短期間での収益化に繋がっていると考えています。

さらに弊社の経営陣は、ホテル経営のプロフェッショナルが揃い、ホテル投資や、高級ホテル運営、オペレーション業務など、さまざまな領域に精通しています。

昨今、一般住宅で宿泊業を営む民泊がブームですが、経営やオペレーションのノウハウ不足により、異業種から参入した事業者の多くが撤退しています。このことからも、持続可能な事業運営には、プロのノウハウが必要不可欠だと考えています。

さらに宿泊だけでなく、京都文化の体験も包括した、プラスアルファの特別な滞在価値も提供しています。8月から弊社に参画した今津は、外資系高級ホテルで経営陣として豊富な経験があり、京都市内の幅広いネットワークを有しています。

今後の成長ストーリー

京都の成功モデルを全国に拡大

現在、不動産オーナーや文化財を有する自治体から引き合いを多数いただいており、現状の弊社リソースでは全てに対応しきれない状況です。今回の資金調達で対応キャパシティを拡大し、より多くの不動産再生に着手する計画です。

また、宿泊客の受け入れに関しても、現状の客室数では繁忙期にお泊まりいただけないケースが発生しているため、施設数を拡大し、より多くのお客様に京都での「町家泊」を体験していただきたいと考えています。

さらに、京都の町家だけではなく、日本各地に存在する貴重な古民家や文化財の再生事業にも着手し、その第一弾として、奈良県で2つのプロジェクトを進めています。すでに、京都府以外の地域からも、ホテル運営の引き継ぎや不動産活用のオファーをいただいており、まずは関西圏を中心に展開エリアを広げています。

さらに、弊社取締役の西尾は、石川県・富山県で宿泊施設の運営を行っており、北陸エリアでの事業基盤を有しています。

日本各地に残されている、空き家となった古民家や、活用されずに朽ち果てようとしている文化財を弊社が保全し、新たな価値を与え、地域の活性化に繋げる好循環の創出を目指します。

文化財を次世代に継承する「カルチャーバンク」を開始

これまで弊社は、京町家再生を通じて、京都の景観保全に取り組んでまいりました。今後はさらに対象範囲を拡大し、伝統工芸や無形文化財など、京都をはじめとした日本の文化の保全を目的に、新たな価値を与える取り組みを進めています。

中でも、日本を代表する絹織物として世界的に知られる京都の西陣織は、過去30年で出荷額が10分の1以下に減少し（出典：西陣織工業組合｜令和3年 西陣生産概況）、伝統的な産業の衰退が課題となっています。

そこで弊社は、西陣織の端切れを活用し、京都らしさを感じていただけるオリジナルのリネン類を制作し、宿のアメニティとして設置する計画です。一流ホテル品質のサービスを提供するとともに、日常生活を通じて京都文化に触れていただきたいと考えています。

さらに、弊社のオリジナル商品としてECサイトで販売を行い、遠方の地域や海外のお客様に京都文化を発信していく計画です。

町家再生事業と同様に、さまざまな文化資産を弊社で預かり、事業での活用によって保全、再生、発展を目指します。銀行が預金を預かり、融資や投資で運用するように、文化の銀行、いわば「カルチャーバンク」として、企業や自治体、個人オーナーと連携しながら、日本から消えかけている素晴らしい文化を現代の生活に取り入れやすい形に再生し、次世代に継承していきたいと考えています。

マイルストーン

将来のExitはIPOを想定

下の表は現時点において今後の経営が事業計画通りに進展した場合のスケジュールです。そのため、今回の資金調達の成否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございますので、予めご了承ください。また、売上高は事業計画を前提としており、発行者の予想であるため、将来の株価及びIPO等を保証するものではありません。

チーム/創業経緯/応援コメントなど

チーム

金融機関出身者とホテル業界出身者の2人による理想のホテル運営会社

代表の前田は、前職のホテル投資会社でホテルへの投資および運用管理などを行うアセットマネジメントを経験しました。

取締役の西尾は、アパホテルや楽天トラベルでホテル運営のノウハウ、特にレベニューマネジメントを経験した後、起業しました。さらに自らの会社で運営している北陸の旅館は、ミシュランにノミネートされています。

代表取締役

前田 弘二

• 同志社大学商学部を卒業
• ニューヨーク大学大学院不動産修士課程（M.S）修了
• ハーバードビジネススクール（GMP）修了

株式会社第一勧業銀行（現株式会社みずほ銀行）に勤務した後、農林中央金庫、野村證券株式会社を経て、株式会社パノラマ・ホスピタリティにてホテルの再建を手がける。

2014年　株式会社立志社を設立

取締役

西尾 雄造

アパホテル株式会社、マイトリップ・ネット株式会社、楽天グループ株式会社にてホテルやゴルフ場経営などのコンサルティングに従事。

2014年　株式会社立志社に参画
2016年　株式会社tail-westを起業
「湯涌温泉 古香里庵（石川県金沢市）」および「越中井波 町屋旅館 古香里庵（富山県南砺市）」2つの宿を運営

財務担当取締役

伊藤 一郎

大手税理士法人で税務代理及び各種コンサルティング業務に従事。

2012年　iNi enterprise株式会社を起業
2016年　株式会社立志社に参画

SGR鴨川支配人

今津 雅人

雑誌編集者や老舗和食店の総支配人、外資系ホテルのセールスマネージャー等に従事。

2023年　株式会社立志社に参画

創業のきっかけ

大好きな京都の街並みと文化を守り、次世代に伝えていきたい

代表の前田と取締役の西尾は、共に京都で学生時代を過ごし、京都の町家が作り出す古く整った街並みがとても好きで、京都で起業をしたいと考えていました。

そんな折、京都の空き家問題に取り組んでいる大学の先輩から、大宮五条地域の空き家となった古民家を賃貸して有効活用して欲しいとの依頼を受けました。そこで、ホテルマーケット分析等を行ったところ、十分採算が取れることが判明。代表の前田が学生時代に滞在していたイタリア・ローマで見聞した、過疎となり町に点在する空き家を活用して町全体をホテルとして機能させる「アルベルゴ・ディフーゾ」を京都で再現したいと考えました。

当初は、担保なしで融資してくれる金融機関がなく、資金調達に苦慮しました。その後、大手アパレル企業の元社長から共同で事業に取り組むことを提案され、資金の目処がついたことから事業をスタートしました。

また、代表の前田はニューヨーク留学時代「ペットは家族の一員」というアメリカ人の考え方に非常に感銘を受け、ペットと泊まれる宿泊施設「ドッグフレンドリー町家ホテル」をオープンさせました。

企業経営者、元スウェーデン大使館 科学技術参事官（東京）

Anders Karlsson アンデーシュ・カールソン

私は、前田弘二さんのビジョンとビジネスモデルを賞賛しています。町家を再生し、貸し出すという彼の仕事は、日本の文化を守り、21世紀の世界の人々に伝えるものです。

I admire the vision and business model of Koji Maeda. His work to restore Machiya for rent and lease preserves and brings Japanese culture into the 21st century for a global audience.

私立大学経済学部 教授

小塚 匡文

京町家を再生し、活用するという株式会社立志社のビジネスは、単なるビジネスではありません。京町家は京都の文化を体現しているもの。そして彼らの取り組みは、文化的にも意義のあるものです。このようなビジネスモデルを、私は賞賛し、応援します。

Risshisha's business to restore and utilize Kyo-Machiya is not just a business. Kyo-Machiya enbody the cultures of Kyoto. And their attempt is culturally meaningful one. I admire and support their business model.

FC岐阜

田中 順也

私は、プロサッカー選手としてFC岐阜に所属し、現役でプレーしながら、アパレルブランドも手掛けています。

岡山県倉敷市で生産されるセルビッジデニムをブランドの柱としており、このデニムで作る暖簾をオーダーいただいたことが、株式会社立志社との最初の取り組みです。

宿泊客としても何度か利用させていただいており、愛犬と泊まれる施設は家族にも非常に好評でした。

人との調和を意識したものづくりを行っているという共通点からも、株式会社立志社のさまざまな取り組みに今後も協力していきたいと思っています。皆様の暖かい応援を、どうぞよろしくお願いいたします。

メディア掲載実績

弊社には、以下のメディア掲載実績があります。

• YouTube｜ハロー! RENOVATION CHANNEL
  空き家再生プロデューサー紹介｜株式会社立志社 代表取締役社長 前田弘二さん
• るるぶKids
  「京都一軒町家 さと居 大宮五条 鉄仙」は京都の古き良き伝統家屋
• YouTube｜Шамов Дмитрий（シャモブ・ドミトリー）
  Традиционный дом в Киото, Япония | Обзор Матия（京都の伝統的町家レビュー）
• 特定非営利活動法人京都景観フォーラム
  【実践講座2021】第3回～自身と景観まちづくりとの関わりを考える～
• 特定非営利活動法人京都景観フォーラム
  ＜3分動画＞大好きな京都で、大好きな「町家」が、仕事になった。
• アニコム ユー
  【愛犬と泊まれるおすすめ宿～vol.９～】京町家を1棟まるごと貸し切れる贅沢　京囲炉裏宿 染 SEN 五条一貫町
• YouTube｜Abroad in Japan
  Why Kyoto's Traditional Homes Are Going EXTINCT（なぜ京都の伝統的町家は絶滅の危機に瀕しているのか）
• OnTrip JAL
  日本古来の美意識にもう一度触れる。歴史、文化、自然を感じる町家泊、伝泊
• おでかけわんこ部
  【京都 ・犬と泊まれる宿】「京囲炉裏宿 染」に泊まったよ！エルちゃんの写真レポが届きました
• Food Diversity.today
  古都「京都」にあるムスリムフレンドリー古民家ゲストハウス立志社へようこそ！
• YouTube｜京都観光お仕事ナビ
  立志社｜京都観光お仕事ナビ
• おもてなしセレクション
  京町家での生活を疑似体験 2018年受賞

※上記掲載のURLから遷移するWEBサイトは、FUNDINNOのものではありません

株主優待について

弊社運営施設に割引価格でご宿泊いただけます

弊社では、株主の皆様のご支援に感謝するとともに、弊社サービスへの理解を深めていただき、より多くの方に京町家での宿泊をご体験いただくための優待サービスを提供しております。詳しくはこちらからご確認ください。
※上記掲載のURLから遷移するWEBサイトは、FUNDINNOのものではありません

【優待の基準日】
毎年11月末日

【優待内容】

• 66株未満：弊社運営施設宿泊料金3％OFF
• 66〜131株：弊社運営施設宿泊料金5％OFF
• 132株以上：弊社運営施設宿泊料金7％OFF

【お申し込み方法】
基準日経過後、ご予約可能な予約サイトをメールにてお知らせします。そのサイトからのご予約のみ割引をさせていただきます。
お申し込み時のお名前、ご住所と株主名簿のお名前、ご住所および年1回のご利用であることを照合してご利用の確認を行います。株主名簿のお名前やご住所に変更がある場合はお手続きをいただいてからお申し込みください。

【ご注意】

• 他の特典や政府による割引事業との併用不可。株主さま特別予約サイトからの予約のみに適用されます。
• お一人様1年に1回限りの優待になります。2023年9月末日に優待をご利用いただいた既存株主様は、11月末日にも再度優待をご利用いただくことが可能です。