解決したい課題

京町家の空き家問題と失われゆく歴史的景観

京都市は、国内外で観光地として大変人気のある地域です。しかし、その人気の裏で、文化財としても価値がある京町家の取り壊しや空き家が増加しています。2016年度に京都市が実施した「京町家まちづくり調査に係る追跡調査」では、7年間で町家の5,602軒（調査不能・不明物件の1,987軒を除く）が失われ、現存する町家の空き家も増加しています。

※出典：平成28年度京町家まちづくり調査追跡調査(京都市都市計画局)

こういった空き家が増加することは、景観の悪化以外にも地域の治安悪化、不法侵入、不法投棄、火事などの危険性が高まると考えられています。

※出典：全国1,804全市区町村を対象とするアンケート(国土交通省)

2020年には新型コロナウイルス感染拡大の影響によって、政府の水際対策や外出制限が行われ、観光需要は大きく落ち込みました。その影響から、事業継続や物件の管理が困難になった宿泊業の事業者や不動産オーナーから、事業承継や運営委託のご相談をいただいています。

どのように解決するか

空き家を活用した、リノベーションによる京町家の再生

弊社は、京町家を多数持つオーナーが抱える空き家問題の対策として、2014年から自治体と連携して京町家の再生事業を開始し、現在、一軒町家17棟、旅館4棟、ホテル1棟の運営を行っています。

※アーティスト・イン・レジデンス：アーティストが一定期間ある土地に滞在し、常時とは異なる文化環境で作品制作やリサーチ活動を行うこと。（出典：美術手帖）

弊社は、設立当初より国内での集客をメインに、京町家のリノベーションを行い、立地を活かした事業展開を行ってきました。

その結果、2019年の売上は1億4,000万円を超えました。新型コロナウイルス感染症の影響が大きかった2020年、2021年の売上は落ちたものの、顧客の需要に応じて価格を変動させるレベニューマネジメントを機動的に行い、可能な限り利用者との接触を避ける接客の工夫によって、コロナ禍においてもリピーターのお客様に支えられてここまで経営を継続してきました。

おかげさまで、2022年のゴールデンウィーク（5月3日・4日）は弊社直営施設で全室が満室となりました。また、祇園祭の開催期間であった7月16日は、弊社直営施設およびホテル営業委託施設すべてで満室を達成し、年間売上はコロナ禍前を上回る1億6,000万円程度を見込んでいます。

弊社は、古都京都の町家文化を後世に残すために、オーナー物件の経済的持続性の確保と近隣商業の活性化を目指す、地主・近隣住民・従業員・宿泊者・出資者全てが活性化する「五方よし」をモットーにした京町家再生事業を展開してきました。

地域共生を重視した事業展開で、地元のにぎわいを復活

弊社運営施設での宿泊体験を通して、日本古来の美意識に触れ、歴史、文化、自然を感じることができる「町家泊」という新しい旅のカタチを楽しんでいただけるよう、日々「改善」に努めています。

弊社は、地域共生を重視しており、食事は地産地消の食材にこだわる「京料理 木乃婦（きのぶ）」や弊社専属の仕出し「ひろ志」が宿泊施設の町家まで料理をお届けしています。

また、近隣の不動産会社と提携した夜間の見回りや、地域の清掃会社や地元住民の方に清掃作業・事務作業などの業務を依頼し、雇用の創出にも助力しています。

地域のお祭りやイベントでは宿泊施設を解放して、参加者の皆様にご利用いただくという取り組みも行いました。

京都独自のお盆「地蔵盆」の集会で近隣町内会に立志社の宿を無償貸し出し

さらに、京都の若手アーティストが立ち上げたプロジェクト「アルトテック」とコラボレーションして、1階をカフェ、2階をアート制作のアトリエとして利用できるアーティスト・イン・レジデンス※の運営を行っています。

※アーティスト・イン・レジデンス：アーティストが一定期間ある土地に滞在し、常時とは異なる文化環境で作品制作やリサーチ活動を行うこと。（出典：美術手帖）

このような活動が評価され、地域経済や地域コミュニティの活性化へ貢献した宿泊施設として表彰された実績や、社会課題の解決を目指す企業に対して与えられる認証を受けた実績があります。

ビジネス化の方法

定期借家契約でリノベーションを行う低リスクなビジネスモデル

京都町家再生事業

弊社の京都町家再生事業は、空き家問題や所有物件の運営に苦慮している事業者や不動産オーナーと15〜20年の定期借家契約を結び、3ヶ月ほどの工期で古民家を宿泊施設にリノベーションしています。改装費用は弊社が負担し、宿泊業の売上から家賃をオーナーに支払うビジネスモデルです。

契約期間終了後は、改装した物件をそのまま返却するか、契約を延長するかをオーナーに選択していただきます。運営中は家賃収入を得ることができ、契約終了後は物件に居住することも賃貸に出すことも可能なため、京町家オーナーにとっては利活用されていない空き家を低リスクで運用できる点が、弊社ビジネスモデルの強みであると考えます。なお、京町家のリノベーションにあたっては、宿泊業に関する法令遵守を徹底し、許認可を受けた上で施工を行っています。

コロナ禍は宿泊業界に大きな打撃を与えましたが、 弊社は国内需要にターゲットを絞っていたことに加え、顧客の需要に応じて価格を変動させるレベニューマネジメントを機動的に行い、事業を継続してきました。需要と供給のバランスをみながら価格を調整して稼働率を保ち、1棟貸しという感染リスクを抑えた運営が宿泊客に支持されたことが、事業継続可能な水準を維持できた要因と考えています。

安定的な稼働を目指し、集客戦略は日本人旅行者をターゲットに設定

国内需要をメインにしたマーケティング戦略

コロナ禍前、2019年の旅行消費額は、約27.9兆円 （出典：観光庁「旅行・観光消費動向調査 2019年年間値」）で、日本人の国内旅行は宿泊・日帰り合わせて8割近くを占めています。東京オリンピックを前にインバウンド需要も拡大していましたが、観光業における日本人の消費が圧倒的に多いことは無視できません。

※出典：観光庁「旅行・観光消費動向調査 2019年年間値」

マーケットの主要顧客層に加え、地元に暮らす人々の想いを尊重し、弊社は設立当初から国内での集客をメインにサービス展開を行ってきました。また、弊社独自の分析による出店エリア戦略と料金設定戦略により、顧客層の効率的なターゲティングに成功したと自負しています。

弊社が運営する宿泊施設およびスタッフが駐在するオフィスは、近接するエリアに複数の物件を持つオーナーから借り上げており、この出店戦略は業務上のオペレーションを効率化する意味でも非常に効率的に機能していると考えています。

SNSを活用した集客

宿泊客は若年層からシニアまで幅広い年齢層から支持をいただいています。今年の傾向として特徴的だったのは、ゴールデンウィーク期間の宿泊客で、宿泊前に弊社のInstagramを見たという方が全体の約3割に上った点です。

弊社では、SNSでの集客効果を高めるため、スタッフ一丸となってSNSによる発信を強化しています。Instagramにおいては、写真を週に2回、動画を週に1回投稿し、YouTubeではショート動画の投稿に取り組むなど、スタッフが主体的にSNSでの発信、ユーザーとのコミュニケーションを推進しています。

SNSでの発信が多くのお客様の目に留まったということが、ゴールデンウィーク中に宿泊されたお客様によって示されたことから、弊社の取り組みの成果が現れたと考えています。

※出典：令和2年度 情報通信メディアの利用時間と情報行動に関する調査(総務省)

また、現役プロサッカー選手が手がけるアパレルブランドで、宿の玄関にかける暖簾を製作していただいた実績があり、今後もこうした有名人やインフルエンサーとのコラボレーションを行って、認知拡大の取り組みを継続する予定です。

ハード・ソフト両面で徹底的にこだわり、競合優位性を確立

こだわりの詰まったリノベーション

町家のリノベーションにあたっては、物件ごとにコンセプト設計を行い、顧客満足度の最大化を第一に考えた施設作りにこだわっています。一般的な町家は、その歴史風情ある外観だけでなく、深い奥行きに備えられた「坪庭」や「奥庭」を持つ構造が特徴的で、室内にいながら日本庭園の雰囲気を楽しんでいただけるよう、間取りや構造をあえてそのまま残した設計を積極的に取り入れています。

町家の特徴を活かしながら、低い天井を取り払って梁を露出させ、開放的な空間を演出したり、風情ある庭を眺めながらお風呂を楽しめるようにしたり、イタリアからの輸入家具を導入（一部施設のみ）するなど、インテリアにおいても、洗練されたデザインかつ居住性の高さを提供できるよう取り組んでいます。

また、気候の厳しい京都の夏や冬でも快適に過ごすことができるよう、床の高さを変更したり、気密性を確保するなど構造面においても、お客様の快適さを第一に考えたリノベーションを行っています。

ドッグフレンドリー施設

弊社が運営する施設のうち、4施設をペット同伴宿泊ができるドッグフレンドリーの宿として展開しています。1日1組のみの利用のため、他のお客様を気にすることなく、思う存分愛犬との時間を楽しむことができると考えています。

客室内では、愛犬をフリーにすることが禁止されている町家ホテルもある中、弊社運営施設では浴槽と寝具以外は全エリアフリーで愛犬と過ごすことが可能です。

室内はペット用の設備や備品が充実しており、畳は爪の引っかきに強いものを採用し、フローリングは滑りにくいワックスで加工するなどの配慮をしています。

また、実際に利用いただいたお客様からのご意見やアドバイスは迅速に反映するようサービス改善に取り組んでいます。

ペット関連事業者との提携も進んでおり、犬用おやつの提供を受けたり、保護犬団体との提携で譲渡会に協力するなど、積極的にアライアンスを結んでいます。

高いリピート率とクチコミ評価

弊社の宿泊施設利用者の約95％が日本人旅行客で、施設全体のリピート率は約3割ほどです。ドッグフレンドリー施設のリピート率は7割を超え、愛犬との旅行を望まれるお客様から大きな支持をいただいています。多い方では、月に1回のペースで当宿を利用されるようなお客様もいます。

※弊社調べ

おかげさまで弊社の宿泊施設は高評価をいただいており、国内主要予約サイトでの5段階評価のクチコミにおいて、全施設で平均4以上の非常に高い評価をいただいています。（出典：楽天トラベル、じゃらん）

海外からの利用者は富裕層の方が多く、主に宿泊されたお客様からのクチコミによって認知が広がっていると考えています。

今後の成長ストーリー

経営に行き詰まった宿泊施設の運営を引き継ぎ、初期投資を抑えた客室数の拡大を目指す

2000年代初頭よりインバウンド政策が始まり、「爆買い」に象徴される外国人旅行客の急増によって、京都市においても既存の宿泊施設だけでは客室数が足りず、宿泊したくてもできない状況が発生したことから、民泊が急増しました。また、宿泊需要の高まりを受け、宿泊業に異業種からの参入も相次ぎましたが、コロナ禍の影響で訪日外国人が激減し、資金力や経営ノウハウの乏しい事業者が廃業に追い込まれる事例を数多く目にしてきました。

※出典：訪日外客統計(日本政府観光局/JNTO)

こうした状況を救済すべく、立地や物件の価値を加味した上で、弊社は条件の良い宿の運営引き継ぎを行っています。自社施設の運営で培ったノウハウを活かし、顧客の需要に応じて価格を変動させるレベニューマネジメント、国内向けマーケティング、愛犬と宿泊できるドッグフレンドリー施設といった差別化戦略を実践することで、地域と共生した宿泊施設への再生を目指します。

京町家再生に加え、この既存施設運営引き継ぎを弊社の事業の柱に据え、京都市内での出店拡大および他エリアでの事業展開を進めていく計画です。

空き家再生事業の展開エリアを拡大し、未開拓市場を獲得

弊社は、京都市で展開している古民家の空き家再生事業において、展開エリアの拡大を計画しています。他府県エリアで事業展開するメリットは、地方創生スキームを活用して初期投資を低く抑えられる点で、高い利益率が期待できます。

現在、他府県エリアでの事業展開が具体的に進んでおり、まずは奈良県において、利活用されなくなった不動産の再生事業を行う計画です。また、土地に余裕のあるエリアでは、全施設をドッグフレンドリーの宿にするなどの構想もあり、付加価値の高い施設運営を目指しています。

マイルストーン：将来的なEXITはIPOを想定

下の表は現時点において今後の経営が事業計画通りに進展した場合のスケジュールです。そのため、今回の資金調達の成否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございますので、予めご了承ください。また、売上高は事業計画を前提としており、発行者の予想であるため、将来の株価及びIPO等を保証するものではありません。

チーム/創業経緯/メンターからの評価

金融機関出身者とホテル業界出身者の2人による理想のホテル運営会社

代表の前田は、前職のホテル投資会社でホテルへの投資および運用管理などを行うアセットマネジメントを経験しました。

取締役の西尾は、アパホテルや楽天トラベルでホテル運営のノウハウ、特にレベニューマネジメントを経験した後、起業しました。さらに自らの会社で運営している北陸の旅館は、ミシュランにノミネートされています。

代表取締役

前田 弘二

同志社大学商学部を卒業
ニューヨーク大学大学院不動産修士課程(M.S)修了
ハーバードビジネススクール(GMP)修了

株式会社第一勧業銀行（現株式会社みずほ銀行）に勤務した後、農林中央金庫、野村證券株式会社を経て、株式会社パノラマ・ホスピタリティにてホテルの再建を手がける。

2014年、株式会社立志社を設立。

取締役

西尾 雄造

アパホテル株式会社、マイトリップ・ネット株式会社、楽天グループ株式会社にてホテルやゴルフ場経営などのコンサルティングに従事。

2014年、株式会社立志社に参画。
2016年、株式会社tail-westを起業。

財務担当取締役

伊藤 一郎

大手税理士法人で税務代理及び各種コンサルティング業務に従事。

2012年、iNi enterprise株式会社を起業。
2016年、株式会社立志社に参画。

企業経営者、元スウェーデン大使館 科学技術参事官（東京）

Anders Karlsson アンデーシュ・カールソン

私は、前田弘二さんのビジョンとビジネスモデルを賞賛しています。町家を再生し、貸し出すという彼の仕事は、日本の文化を守り、21世紀の世界の人々に伝えるものです。

I admire the vision and business model of Koji Maeda. His work to restore Machiya for rent and lease preserves and brings Japanese culture into the 21st century for a global audience.

私立大学経済学部 教授

小塚 匡文 こづか まさふみ

京町家を再生し、活用するという立志社のビジネスは、単なるビジネスではありません。京町家は京都の文化を体現しているもの。そして彼らの取り組みは、文化的にも意義のあるものです。このようなビジネスモデルを、私は賞賛し、応援します。　

Risshisha's business to restore and utilize Kyo-Machiya is not just a business. Kyo-Machiya enbody the cultures of Kyoto. And their attempt is culturally meaningful one. I admire and support their business model.

株主優待について

弊社運営施設に割引価格でご宿泊いただけます

弊社では、株主の皆様のご支援に感謝するとともに、弊社サービスへの理解を深めていただき、より多くの方に京町家での宿泊をご体験いただくための優待サービスを提供しております。詳しくはこちらからご確認ください。
※移動後のWEBサイトは、FUNDINNOが運営するものではないことをご了承ください。

【優待の基準日】
毎年9月末日

【優待内容】

• 66株未満：弊社運営施設宿泊料金3％OFF
• 66〜131株：弊社運営施設宿泊料金5％OFF
• 132株以上：弊社運営施設宿泊料金7％OFF

【お申し込み方法】
基準日経過後、ご予約可能な予約サイトをメールにてお知らせします。そのサイトからのご予約のみ割引をさせていただきます。

お申し込み時のお名前、ご住所と株主名簿のお名前、ご住所および年1回のご利用であることを照合してご利用の確認を行います。株主名簿のお名前やご住所変更がある場合はお手続きを頂いてからお申し込み下さい。

【ご注意】

• 他の特典や政府による割引事業との併用不可。株主さま特別予約サイトからの予約のみに適用されます。
• お一人様1年に1回限りの優待になります。

プロジェクトにかける思い

「五方よし」の古民家再生事業で地域に活気とにぎわいを取り戻す

▲クリックすると、動画をご覧いただけます。

弊社のホテルは、住民参加型ホテルです。送客等は弊社の京都事務所で行いますが、現地のオペレーションは現地の人が中心です。

このホテルスタイルは、空き家問題の解決、地域の雇用などの諸問題の解決、さらには故郷の保全にも役に立つと考えています。

弊社の京都の町家ホテルには、弊社が改装する前、貸家時代の町家に住まれていた方が宿泊されたことがあり、その方から「子供時代に戻れたようで嬉しい」との言葉をいただいたこともあります。こうした「故郷の保存」も本プロジェクトの重要な要素になっています。
また、故郷で就職したいという大学生が多いことから、弊社がその受け皿になることを目指しています。

京都では、町家スタイルのホテルを50〜100施設程度、その他小型ホテルおよび旅館を10施設まで拡大し、さらに奈良、北陸など人的繋がりのある地域を中心に空き家の古民家や、閉鎖を余儀なくされた名門ホテルの事業承継などを行う計画です。地域に暮らす人や企業、そして町全体に活気とにぎわいを取り戻すことが、弊社の使命であると考えています。