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【第2回】<住×Techの融合>54兆円市場を開拓する新たな“住”の形!借りながらマイホームにする「Minoru」

【第2回】<住×Techの融合>54兆円市場を開拓する新たな“住”の形!借りながらマイホームにする「Minoru」
募集終了
株式会社Minoru
投資家 339人
投資家 339人
約定金額 61,300,000円
目標募集額 16,250,000円
上限応募額 65,000,000円
VC投資実績 なし
事業会社/CVC投資実績 あり
エンジェル出資実績 あり
FUNDINNO調達実績 あり
直前期収益黒字化していない
サービス展開済み
特許あり (譲受予定)
普通株式
エンジェル税制 ▶︎
B (Aの可能性有)
株主優待 あり
【備考】市場規模:約54兆円/年【新築住宅を建てたいと考えている潜在市場(1棟あたり2000万円で試算、国内フリーランス人口約270万人、フリーランス実態調査、フリーランス白書のデータをもとに自社算出)】/ 同社HP:https://minoru-inc.jp

プロジェクト概要

家賃を支払い続けることで“マイホーム”に!「家賃が実る家」を開発する住まいテック企業「Minoru(ミノル)」

弊社は、マイホームを希望されるユーザーへ、借りながら持ち家にできるという譲渡型賃貸住宅「家賃が実る家」 の運営を手掛けています。

「家賃が実る家」は、ユーザーがスマホ上で「家を建てたい場所」「間取り」「外装・内装」「設備オプション」を選ぶことができ、オリジナルの家をプランニングすることができます。そして建築後、一定期間家賃を支払うことで最終的にマイホームになります。

また、住宅ローンではなく賃貸借契約になる点が最大の特徴で、住宅ローンを組むことなくマイホームを持つことができます【特許取得済み(現在、リネシス株式会社が保有していますが、すでに譲渡は完了しており、近日中に弊社へ名義変更をする準備をしています)】。


※注:マイホームになる時点で贈与が発生します。その時の贈与税は、路線価等により異なります。

▲クリックすると、サービス内容を動画でご覧いただけます。

入居者決定済みの案件と投資家(オーナー)をマッチング。オーナーには入居者決定済みの投資商品を提供!

「家賃が実る家」では、入居者が確定した新築戸建て案件に対し、投資家(オーナー)をマッチングし、2者間で譲渡予約付きの賃貸借契約を締結していただきます。

それにより、投資家は原則「家賃下落無し」「空室リスクなし」で投資をすることができます。また、投資家の出身地や所縁のある地域の案件に投資する「ふるさと不動産投資」も、たくさんの投資家の方にご好評をいただいております。

不動産会社には「土地」や「投資家」のご紹介をいただき、工務店には実際に新築戸建てを建築していただいております。


アカウント数は、現在までにユーザー登録者数8,600名以上、建物プラン済み会員数2,200名以上と順調にスタートを切っています。

今後は、サービス提供エリアの拡大や、不動産・建築業との連携、さらに、事業提携している様々な企業とともに連携していくことで、「家賃が実る家」利用ユーザーの拡大を目指してまいります。


▲クリックすると、事業内容の説明を動画でご覧いただけます。

前回からの進捗

建売住宅を活用した販売スキームを構築。これにより、営業利益の改善やキャッシュインのスピード化に寄与

投資家獲得は順調に進んでいるものの、コロナ関連融資による金融機関の業務量増加により、新規の投資家融資審査に遅延が出ている状況となっておりました。そのため、売り上げベースでは当初の事業計画と比較して下振れが発生しておりますが、下記のような市場ニーズを素早くとらえた新たな施策を並行して立ち上げたことにより、営業利益ベースでは上振れを達成しております(当施策は、利益率が極めて高い施策であるため)。

また、現在では金融機関の審査もスムーズに進みつつあり、売り上げベースの回復も見込んでいます。

そして今回、新たな取り組みとしてスタートしているのが、建売住宅(ハウスメーカーなどが土地と建物をセットで販売している新築住宅)を活用したモデルです。コロナ禍の影響により、建売住宅の売れ行きが伸び悩んでいるという市場ニーズをとらえたものであり、現在、広がりを見せつつあります(現在までに累計約40棟を「家賃が実る家」として募集しており、今月末には累計約50棟となる見込み)。

ハウスメーカーからすると、新築住宅は1年以内に販売しないと中古住宅として取り扱いが変わるため、建売住宅に「家賃が実る家」として入居者を募集し、その後に投資家に売却することで、これらの課題を解決することができます(投資家への売却についても弊社で全面的にサポートしております)。


また、弊社にとっても建売住宅を活用することで、建築コストの削減を可能にし、利益率を向上させることに繋がると考えています。また、入居者付けを先にできることからも、ユーザーが求める物件を訴求しやすいというメリットがあるため、物件確定までのスピードをあげることができます。その後、収益物件として投資家に訴求しやすいので、キャッシュインを早くすることができるといったメリットがあります。


そして現在、宮城県のトップビルダーである「あいホーム」(年間約300棟を建設)と協業しており、すでに5棟が入居済みとなっております。また、他の建売会社様も含め、全国で約40棟を「家賃が実る家」としてこれまで募集しております。10月中には、さらに10棟募集開始予定で業務提携が進んでおります。

コロナ禍におけるマイホーム需要を捉え、ユーザー数や会員数を“広告なし”で獲得。また、株式会社ベネフィット・ワンや、フリーランス向け企業・協会とも提携

前回のFUNDINNOでの募集時には、登録ユーザー数7,702名、建物プラン済み会員数2,050名でしたが、現在、登録ユーザー数8,600名以上、建物プラン済み会員数2,200名以上にまで伸びています。

そして、注目すべきは広告予算をかけずにユーザー・会員を獲得できているという点です。この背景として、コロナ禍において「部屋を分けたい」という需要や、リモートワークの加速により、都市部一極型から地方分散型の「住」の考え方が加速したことです。つまり、「家賃を下げて広い家に住みたい」といった需要にも貢献していると考えています。


また、今年9月に入り、会員制優待サービス「ベネフィット・ステーション」を提供する株式会社ベネフィット・ワンと業務提携を行いました。これにより、同社がサービスを提供する11,381団体、834万人の会員(2020年4月時点)に対し、「家賃が実る家」のサービスの提供を開始いたします(詳しくはこちら)。

さらに、一般社団法人プロフェッショナル&パラレルキャリア・フリーランス協会との提携も行っており、フリーランス向けにもサービスの提供を行っています(詳しくはこちら)。

そして、フリーランスの方がより安心してサービスをご利用いただける様、フリーランス向け家賃債務保証サービス「smeta保証」を展開するリース株式会社との提携も行いました。これにより、入居希望者に対する審査や家賃の滞納保証などを連携して行える様になり、サービスの向上と相互の事業推進に取り組んでまいります(詳しくはこちら)。

(上記に掲載の「こちら」から遷移するWebサイトはFUNDINNOのものではありません。)

「家賃が実る家」システムにRPAを実装し、業務のDX化を推進。また、投資家のリスク回避にも貢献

前回のFUNDINNOでの資金をもとに、RPA(Robotic Process Automation:業務の自動化)を用い、顧客に向けた鮮度の高い土地価格情報をシステムに反映する仕組みや、投資家リスクコントロールのための事業対象エリアの解析等のシステムを開発しました。それにより、サービスや業務のDX化(デジタル化による業界革新)を実現しました。

具体的には、地価公示等のデータや独自のアルゴリズムを用いて日本全国の推定土地価格を算出・システムに反映することで、業務効率が格段に向上いたしました。また、事業対象エリアの選定にあたっては、各エリアの中古物件の流通状況や人口推移等のデータを解析することで、流動性を一定程度確保した案件(物件)を投資家様に紹介することが可能となっています。


また、投資家数の推移ですが、今までは不動産業者から投資家付けを行ってもらう仕組みでしたが、弊社がWebを通してセミナーやインフルエンサーマーケティングを行った結果、効率的な獲得ができました。具体的には、前回が346名でしたが、現在は530名ほどまで伸びています。


「家賃が実る家」のビジネスモデルの特許を取得

前回のFUNDINNOでの募集中に特許申請中でした、譲渡型賃貸の住宅取得支援システム(MOOS)の特許が取得できました(特許番号:第6718217号、2020年6月16日登録)。

現在、当該特許の保有は弊社のビジネスを当初企画していた「リネシス株式会社」になっておりますが、現在、当該特許を弊社に譲渡する準備を進めております。

これにより、弊社の競合優位性(参入障壁)が大きく保たれたと考えています。

前回の募集ページはこちら

何を解決するためのビジネスか

多様化する生き方、働き方に対応できていない住宅ローン制度

マイホームを取得するためには、住宅ローンを利用することがほとんどのケースにおいて大前提になります。その際、大きな関門となるのが、住宅ローン審査です。

昨今の日本では、フリーランスなどの新しい働き方が増え、それに伴って安定した中高所得層も急増しております。また、晩婚化、離婚率の上昇、格差社会の進行などさまざまな時代の変化や社会の課題に対して、住宅ローン審査が対応しきれていないのが実情です。


また、生涯、家賃を支払って賃貸住宅に住んでいたとなると総じて、マイホームを取得できる以上のお金を支払っている計算になります。当然ですが、家賃を支払った後何も残りません。

この様な限定的な「住」の形しかなく、また、住宅ローンでしかマイホームを持てないことこそが問題だと考えています。

人口減少や不動産資産デフレが進行する日本において、安定した投資先が減少

大都市圏を除くほとんどの地域では、従来の不動産投資のリスクは年々大きくなっており、投資の魅力度は減少しています。特に地方となると、空室リスクや不透明な出口戦略に悩まされるケースが多数存在しています。

今後、さらに高齢化や人口減少が進む中で、不動産投資にも新たな仕組みが求められていると、私たちは考えています。

どの様に解決に導くのか

住宅ローンを組まなくても“入居審査”だけでマイホームを持てる仕組みの構築

Minoruは、家賃を支払い続けることで最終的にその家がマイホームとなる、新しい住宅の形を「家賃が実る家」で提供します。(現時点では新築戸建てに限定していますが、中古住宅やマンションも展開準備中です。)

入居者、オーナー、不動産業者、建設業者が利用できる独自のシステムであるMOOS(「実る家」オンライン・オーダーメイド・システム )というWebシステムを開発したことで、集客や、プランニング、さらには図面ダウンロードまで、Web上にて一気通貫で行うことができる仕組みを構築し、商品化に成功いたしました。

入居希望者は、賃貸住宅の入居審査が通ると、MOOS上で土地の選定と建物のオーナー(投資家)が募集されます。オーナー決定後、建設地の登録建設業者が建設し 、その後、入居が可能になります。


この様な仕組みを「家賃が実る家」で提供することで、現在の住宅ローンでは対応できないユーザーに対しても、マイホームを持てる選択肢を提供します。

そして、この仕組みが普及することは、人口減少、特に生産年齢人口の減少が深刻化している地域において、定住化の促進にもつながると考えています。その地域に住む人々がマイホームを持ち、長く定住する仕組みを提供することで、持続可能性の高い日本の創生に大きく貢献していきます。 

入居希望者と賃貸住宅オーナーをマッチングし、オーナーにとって魅力的な投資物件を提供

「家賃が実る家」では、入居希望者をWebマーケティング中心に集客し、案件ごとに入居希望者とオーナーをマッチングします。

建築後に入居が始まると、原則賃料が一定で空室無しの賃貸借契約が始まり、一定期間支払い続けると、入居者に土地と建物が譲渡されるようになります。入居者は新しい仕組みでマイホームを取得でき、オーナーは入居者決定済みの不動産への投資をすることができます。

また、入居者(賃借人)は途中で賃貸借契約を解約して退去することも可能ですが、家賃を掛け捨てている一般賃貸住宅とは違い、最終的に入居者(賃借人)に「譲渡」されるため、家賃を支払い続けるモチベーションが高くなっています。

オーナーは、最後まで住み続けてもらうことを前提に投資していますので、入居者が賃貸借期間中に途中解約して退去する時には、一般賃貸住宅よりも高い違約金が設定されています。

また、Minoruはプラットフォーマーとして、ユーザー獲得、受注案件管理、入居審査や賃貸管理、さらには副次的に発生する建設会社への建築関連業務を担います。

この様な仕組みを構築することで、不動産投資家の方々の「魅力的な投資物件がない」といった課題の解決に加え、地域貢献の文脈で投資することができると考えています。そして、安定したキャッシュフロー創出に加え、社会貢献も兼ねた商品となっています。

データ解析により不動産投資商品としてのリスクコントロールをおこない、RPAも活用して商品の供給エリアを郵便番号単位で制御

不動産投資におけるリスクは、様々ありますが、その中の変動要素である「家賃下落」「空室やそれに伴う原状回復費用の支出」「最終的な売却益」を推定値としている点です。将来の不確実性をどう確定させていくのか、によって不動産投資商品のリスクコントロールを実現していきます。

その様な中、譲渡型賃貸住宅「家賃が実る家」では、Webシステム「MOOS」のバージョンアップを繰り返し、独自のアルゴリズムを開発して、投資商品としてのリスクコントロールの精度を高め、当商品の事業展開が可能な地域を郵便番号単位で制御しています。

その結果、日本国内に約124,000ある郵便番号エリアのうち、約80,000のエリアでの事業展開が実現しています。安心して投資できる不動産投資商品を目指して、更なる精度の向上を進めております。

どの様にビジネスを実現するか

スマホを使って“セミオーダー”で新築住宅を建築可能に

「家賃が実る家」でのハウスプランニングの流れとしては、入居希望者がWeb上で会員登録をし、希望のエリアや間取り、設備オプション、賃貸期間などを決定します。

また、住宅プランは約80種類から選択可能で、各種オプションも取り揃えており、セミオーダーの新築住宅を建設することができます。そして、入居開始後、一定期間(10~28年)家賃を支払うことで最終的に「建物」と「土地」が自らのものになります。(その時点で贈与が発生します。)


Webのみで完結する仕組みゆえ、建築受注コストを大幅に削減

入居希望者は、Web上で、住みたいエリアの選定、希望家賃の設定、間取り選択等を行うことができます。

今までの新築の際は、「広告宣伝・モデルハウス→集客→営業→設計→積算→成約」という流れでした。設計変更ごとに積算し、最後に他社と成約して失注ということも多々ありました。

「家賃が実る家」では、ユーザー自身がスマホ上でプランニングし、対面での打ち合わせを一切なくし、積算も自動化することで、「会員登録→成約」にまで受注コストを大幅に圧縮することが可能となりました。


不動産業者や建設業者が案件を管理したり、図面をダウンロードできるプラットフォームを提供

不動産業者は、MOOS上で案件を管理したり、投資案件情報をPDFでダウンロードして活用することができます。

また、建設業者は、既に出来上がった図面をダウンロードして建築するだけなので受注コストがほぼかからないだけでなく、通常起こりうる失注がほとんど無くなります。


各地方自治体や企業に合った形でサービスを提供し、社会問題の解決や、福利厚生にも貢献

自治体協業モデルでは、地方創生の一環として『職』(仕事)と『住』(譲渡型賃貸住宅)を同時に提供する試みが行なわれています。

このケースは、宮城県大郷町と包括連携協定を締結して「マイホームがもらえる自治体」と称して実施しています。今後、地方創生の中軸となるモデルとして、不動産業界の枠を超え多方面から注目を集めています。


また、宮城県大郷町は、2019年の台風19号により、140世帯が被害に遭い、内、全壊が39世帯発生しました。このような中で自立再建が難しい世帯に向けて、復興支援型の譲渡型賃貸住宅の提供を行う取り組みもスタートしています。他にも、複数の自治体とのプロジェクトを推進中です。

この様な自治体協業モデルでは、様々な地域が抱える人口減少の歯止めにも寄与し、町の資産を有効活用、移住定住を推進して、地域活性化につながると考えています。

そして、このモデルを法人にも展開することが可能になります。法人向けには「マイホームがもらえる会社」と称して、「家賃が実る家」を会社が社宅として社員に提供していただくことで、退職後に自らの持ち家となる様な「福利厚生」の一環にも活用していただけます。


今後のビジネスの進め方

投資家付け強化のために、不動産クラウドファンディングの活用や、弊社で物件を保有しオーナーに売却する仕組みの構築を目指す

現在「家賃が実る家」の投資家様は1オーナー=1物件というように投資家付けが行われていますが、今後はこれを小口証券化し、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングを活用していきたいと考えております。

それにより、より手軽に投資家になれる仕組みを構築していくことで、「家賃が実る家」の流動性を上げたいと考えています。さらに、不動産特定共同事業法のライセンスを取得することで、自社で不動産クラウドファンディングを運用することもでき、より、効率の良いビジネススキームが構築できると考えています。

また、さらに取り組んでいきたいと考えているのが、弊社が「家賃の実る家」のオーナーになり、入居者が確定した段階で投資家に転売する仕組みも計画しています。それにより、より「家賃が実る家」の流動性が高まると考えています。


さらに住まいテック企業へ。施工管理のDX化や、「MOOS(Minoru-ie Online Order-made System)」の機能強化を目指す

ユーザーのハウスプランニングが終わった後、建築が行われますが、弊社ではこの施工管理をシステムによりデジタル化しています。

従来であれば、現場に行って確認を行わなければならなかったのですが、システムを活用することで遠隔でチャットや写真により、現場の管理ができるようになっています。そして、これにより管理コストを削減できるだけでなく、木造住宅にエンジニアリングレポート(対象不動産の建築状況や構造、設備などのデューデリジェンスをレポートとしてまとめたもの)を提供できる水準になっています。

また、今後ユーザーがハウスプランニングをMOOS上で行う際の家の間取りを家族構成などに合わせて自動提案する仕組みの開発も計画しています。この仕組み化に向け、現在、大手住宅機器メーカーとの連携も併せて計画しています。


マイルストーン:IPOは2024年を予定し、売上高は約58.4億円を想定

 

下の表は現時点において今後の経営が事業計画通りに進展した場合のスケジュールです。そのため、今回の資金調達の可否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございますので、予めご了承ください。 また、売上高は事業計画を前提としており、発行者の予想であるため、将来の株価及びIPO等を保証するものではありません。


2020年:投資家プラットフォーム構築

CRM(顧客管理システム)と連携させた形で、クローズドの投資家コミュニティプラットフォームを構築し、案件情報や投資ナレッジを配信することで、投資家の獲得強化とリテンションを図ります。

2021年:業務提携先の拡充、および不動産クラウドファンディング/ソーシャルレンディングを実施

現在、フリーランス協会様やベネフィット・ワン様といった、入居者送客関連の提携がありますが、さらにこういった取り組みを広げ、サービス拡充とCPAの改善に努めます。

また、不動産クラウドファンディング、およびソーシャルレンディングを活用し、建築に必要な費用を小口化して調達する予定です。

2022年:自治体モデルの横展開を本格化

現在、宮城県大郷町を含め、災害復興モデルや職住一体型モデルについて、複数の自治体とプロジェクトを推進しております。今後、それらのパッケージを全国の自治体に展開していくことを目指します。

2023年:不動産クラウドファンディングの本格化

不動産クラウドファンディングの内製化も含め、幅広く投資家様から小口でのご出資を本格的に募集することを目指します。

「▶︎ボタン」をクリックすると各年度目標の詳細をご確認いただけます。また、上記のサービス追加は、今回の資金調達に伴って行われるものではなく、今後、新たな資金調達を行うことによる追加を計画しているものです。なお、新たな資金調達の方法は現時点において未定です。

KPI:2024年までに1,800棟以上の累計建築棟数を計画

 

下記のKPIの推移については、事業計画書(売上高等推移予想)の内容を反映しております。なお、KPIの推移については、発行者の予測であり、必ずしも保証されるものではありません。 事業計画書につきましては契約締結前交付書面の別紙1-1・別紙1-2をご確認ください。





チーム/創業経緯/株主構成など

不動産/建築/ITに「豊富な知見と経験」をもつメンバーが集結したMinoruチーム。スピード感ある少数精鋭部隊で「新たな住まいの市場」を切り開く

当事業は、不動産/建築のプロフェッショナルを必要とするだけでなく、ITの分野においても豊富な知見と経験を必要としており、それらを満たすメンバーが事業に賛同して集結しております。

具体的には、「不動産領域」では売買/賃貸管理/コールセンター業務、「建築領域」では設計/積算/現場監理といった経験が必要であり、それらを有するメンバーが揃っております。ITについては、過去大企業向けのシステム開発をリードしたメンバーが在籍しております。

また、弊社代表の森は、17年以上経営者としての経験があり、東京並びに秋田で建築/不動産分野のDX化に早期から挑戦している稀有な経営者です。大都市と地方、両極においての経営経験や業界への深い知見をフルに活かし、「家賃が実る家」を全国に喜びを届けられる事業へと一層進化させてまいります。

チーム

代表取締役CEO
森 裕嗣  (もり ゆうじ)
          

大学卒業後、都内の不動産デベロッパーに勤務し、2005年に都内で不動産会社を設立

2006年 妻の故郷である秋田県へ移住し、リネシス株式会社を設立

2012年 「0円賃貸」全国ネットワーク展開開始

2019年 家賃が実る家専業会社 株式会社Minoru設立(リネシス株式会社から分割分社化)

 
取締役COO
三方 浩允

京都大学工学研究科にて土木を専攻、災害廃棄物処理のビッグデータ解析に従事。新卒で戦略コンサルティング会社 株式会社ボストン・コンサルティング・グループに入社し、大企業の戦略策定に携わる。 その後、株式会社リノシスにてソフトウェアDirectorとして、スマホアプリやMA(マーケティングオートメーション)ツール、セルフレジの開発に従事

2019年10月 経営企画部長として株式会社Minoruに入社

2020年1月 取締役COOに就任

アカウントサクセス部 GM
鎌田 優一

投資用不動産や戸建分譲住宅の販売に従事。

その後、営業代行提案、新規事業の立ち上げ支援、コスト削減提案等、幅広い事業での経験を活かし、プロパティマネジメントに特化したコンサルティング会社へ転職。

不動産会社、建設会社向けの業務支援サービス、業務改善コンサルティングの営業を担当。

2020年2月 株式会社Minoru アカウントサクセス部 GMとして参画。

ビルダーサクセス事業部 GM
斉藤 雅和

関東大手ビルダーで、販売・施工・アフターメンテナンスに従事し、秋田に帰郷後ソフトウエアベンダーに転職。パッケージソフトウエアの企画開発、マーケーティングに従事。

2007年 ソフトウエアプロダクトオブザイヤー受賞、マイクロソフトイノベーションアワード受賞。

2016年「家賃が実る家」チームに参加

2019年10月 「家賃が実る家」株式会社Minoru カスタマーサクセスB リーダー就任

2020年1月 ビルダーサクセス事業部 ゼネラルマネージャー就任

ビルダーサクセス事業部 現場監理担当
本間 結城

日本大学工学部建築学科卒業後、建材会社に就職。

建材営業を経て、建設会社にて施工管理の仕事を経験。主に公共集合住宅の建築を担当。

その経験を活かし、株式会社Minoruにて建築全般の監理業務を担当。

カスタマーサクセス事業部 GM
佐藤 広美

賃貸仲介営業職に従事した後、2003年賃貸管理・プロパティマネジメントに特化したコンサルティング会社(オーナーズエージェント株式会社)へ入社。賃貸管理会社向けのコールセンターの立ち上げをおこない、約10万世帯の入居者対応体制を構築

2017年からは株式会社シノケングループ入社、自社管理物件の入居者向けコールセンターの設立。

2019年10月 株式会社Minoru カスタマーサクセスCリーダー就任

2020年1月 カスタマーサクセス事業部 ゼネラルマネージャー就任

創業のきっかけ

建築、不動産に精通しながら、東京と地方で経営して分かったこと


新型コロナウィルスによって、ワークスタイルやライフスタイルに大きな変化が生じました。フリーランスや個人事業主は急増し、それに伴って安定した高収入の方々も急増しています。

一方、晩婚化、少子化、働き方やライフスタイルの多様化、いろいろな生き方が選択できるようになってきました。


しかし、マイホームという人生最大の夢を実現する手段は、住宅ローンを使うという選択肢しかありません。住宅ローンの制度自体が、多様化した現代の一次取得層のライフスタイルにフィットしていない、と感じ、誰でもマイホームを手に入れることができるビジネスモデルへの挑戦が始まりました。


「賃貸住宅」に住んだ場合でも、一生涯、賃料を支払い続ければ、「持ち家」を購入した場合と同等以上の支払いをすることとなる、という試算をよく目にします。

「賃貸」と「持ち家」という2つの選択肢に、双方のメリットを両取りした、借りながら持ち家にする「家賃が実る家」という、賃貸の延長線上にマイホームが手に入るという第3の選択肢を提供することができれば、どれだけ多くの人々の喜びに変わるか。このためにテックを活用したWebシステムを試作し、全国でのWebマーケティングを行ったところ、1カ月10万円のWeb広告費で200件超の反響を獲得しました。

その後も全国各地でのテストマーケティングの結果、莫大なマーケットが眠っている、つまりそれだけマイホームを欲しい人たちがいるのに賃貸での生活を選択している、という生のデータを目の当たりにして、当事業を創業し、当社の設立に至りました。


建築、不動産という2つのレガシー産業は、様々な産業がIT化を推し進めてエンドユーザーへその恩恵が行き届くのとは違い、業界のDX化が遅れてきました。

この遅れも、例えば、対面接客、FAX連絡など様々な業界の課題を解決することで得られるコストダウンをWebシステム「MOOS」を開発し実現することで、「家賃が実る家」を提供できるようになりました。

現在は、借りながらマイホームを欲しいという定住希望者が、全国で8,600名を突破、その内建物のプランニングが完了した方が2,200名超、累計80件超のお申し込みを頂き、順次着工が進んで、ご入居が始まっています。

「家賃が実る家」を通して、賃貸住宅に居住している年収500万円以上のフリーランス世帯を中心に、様々な働き方やライフスタイルの世帯でもマイホームを手に入れることができる社会を実現し、住宅産業の巨大な潜在マーケットの扉を開けていきます!

株主・メンター・ユーザーからの評価

全国ひとり親居住支援機構「マザーポート」 代表
秋山 怜史

日本の住まいにはまだまだたくさんの選択肢が必要です。

自らの意思で選び取ることができる選択肢が多いほど、その社会は豊かな社会である、と考えます。

そうした視点で考えると、果たして、住宅事情は豊かだと言えるでしょうか?

「賃貸」か「持ち家」かというだけの二択だけではなく、そこに新しい選択肢が必要なのではないか。そして、その選択肢のひとつこそが「家賃が実る家」だと思います。

このサービスが成長することによって、誰もが住まいを考える時に「賃貸」か「持ち家」か「家賃が実る家」か、と悩むようになった時、日本の住宅事情は、確実に豊かなものになっていくはずです。

長らく母子家庭の居住支援をしている身としても、母子家庭に新しい住まいの選択肢を示すことができることは、大変嬉しいことです。ぜひ、このサービスが育っていけるよう、みなさまのお力添えをよろしくお願いいたします。 

あいホーム株式会社 代表取締役(宮城県の加盟店、年間300棟超の宮城県トップビルダー 現在35棟の建売住宅を家賃が実る家へ転換し展開中)
伊藤 謙

新築マイホームに住むための「新たな選択肢」によって、今まで見たことがない顧客層がいることに心底驚きました。家賃を払い続けることによって、最終的に土地と建物がもらえる仕組みは、家族を大切にする全ての方に価値があることです。弊社が建築する良質な住宅を、さらに多くの方に届けられると確信した瞬間でもありました。

これから、当事業を新時代の事業戦略の大きな柱として育てていきます。「家賃が実る家」という顧客の新しい選択肢は、業界に大きなインパクトを与えるはずです。弊社と株式会社Minoruの事業を通して、顧客の価値増大の追求につなげていきます。 

リース株式会社 代表取締役(フリーランス向け入居審査、家賃保証事業を展開。家賃が実る家の入居審査と家賃保証の委託提携先企業)
中道 康徳

支払能力は高いが社会的信用が低い層に向けた与信付与や家賃保証事業を展開する弊社は、株式会社Minoruとの業務提携を行い、「家賃が実る家」をご要望される方々の入居審査・家賃保証を運営しております。

譲渡型賃貸という新たな選択肢は、想定を上回る審査依頼件数が入るため、市場からの期待の高さを感じております。支払能力は高いが社会的信用が低い層の市場は拡大する一方、住宅購入の敷居が高く、住まいの選択が限られる課題を抱えております。譲渡型賃貸という新しい選択肢が登場することにより、この課題を解決できると確信しており、益々の利用者拡大に大きな期待を寄せております。

全国に存在する住宅の課題を、譲渡型賃貸「家賃が実る家」の拡大による解消を支援するとともに、株式会社Minoruの理想実現を引き続き応援してまいります。 

一般社団法人プロフェッショナル&パラレルキャリア・フリーランス協会 事務局長
中山 綾子

会社員よりも住宅ローンが不利なフリーランスでも、マイホームの夢が叶えられる「家賃が実る家」は、フリーランスのライフスタイルに新しい選択肢を与えてくれたサービスです。もっと便利に進化することを楽しみにしています。 

元メガバンク支店長 不動産オーナー NHKラジオコメンテーター(「お金が貯まるのはどっち!?」シリーズ累計51万部のベストセラーの著書)
菅井 敏之

資産形成を目指す投資家や融資する銀行にとって、賃貸経営の最大リスクは「空室」。少子化、人口減少の中で、このリスクがさらに深刻化していくことは間違いありません。

また、築年数経過に伴う修繕コストの増加、家賃下落、出口戦略ということも考えていかなければなりません。

「家賃が実る家」では、入居者が確定した新築戸建てに投資し、譲渡予約付きの賃貸借契約を締結するものであり、これはまさに不動産投資家の悩みを救う事業です。

投資としての収益性の高さもさることながら、地域を救う「社会貢献」という観点からも、大変魅力的です。

一人でも多くの投資家にこの「家賃の実る家」が伝わるよう、応援します。 

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合 理事長
小野 秀男

譲渡型賃貸という住まいの新しい選択肢を立ち上げられ、すでに多くの入居者に支持されている「家賃が実る家」を次なるステップに進めるため尽力されている株式会社Minoruに、大きな期待をしております。

すべての人にマイホームを提供したい、地方の人口減少の歯止めに寄与したいというお話を常々されており、その理念の実現を応援しております。 

宮城県大郷町 町長
田中 学

本町では、令和元年8月26日に株式会社Minoru(旧リネシス株式会社)様と、譲渡型賃貸住宅を活用した包括提携を締結し、人口減少や地域活力の低下等の課題解決に向け、取り組みを開始しておりました。

特に、町内の提携農業法人で農業に従事しながら、家賃を支払い続けるとマイホームも持てるという職住一体型の移住定住を促進していくうえで、「家賃が実る家」には大きな期待を寄せていたところです。 

その最中、まさにこれからという時に台風19号による大きな被害を受けたところですが、町では視点を変え、自立再建できない被災世帯向けに、復興支援型でこの譲渡型賃貸住宅「家賃が実る家」を活用する方向で進んでおります。 

被災者対策という新たな取り組みは、譲渡型賃貸住宅の可能性を広げるものと確信しています。今後ともご協力をお願い致します。

株式会社Local Power 代表取締役社長 (FUNDINNOでの第1回目募集時の投資家)
寺田 耕也

「家賃が実る家」は法的な規制が多い不動産業界において新しい選択肢を提供する画期的な仕組みです。

幾多の法規制をクリアし、入居者は家賃を払い続けるとマイホームになり、投資家は安定的な入居者が得られるという三方よしのビジネスモデルを構築された森社長には同じ起業家として憧れすら感じています。

「家賃が実る家」ご利用社様
宮城県 三塚様

賃貸物件を探していたら、家賃が実る家を知って、問い合わせしました。

私は中小企業の役員なのですが、住宅ローンの審査で落とされた経験があります。

会社勤めをしないと、住宅ローンが通らないのかと思い、自分が家を持つことはあきらめていました。

家賃が実る家で、この家に入居できて、うれしいです。会社で契約して、役員社宅として入居しています。

将来、マイホームになるならないもありますが、注文住宅のような家なので、普通の賃貸物件とは違って、とても満足しています。

株主構成

弊社は、FUNDINNOでの第1回目募集時におけるエンジェル投資家、さらに事業会社などより出資を受けています。

メディア掲載・受賞歴

弊社は、様々なメディア掲載実績と受賞歴があります(80以上の実績より一部抜粋)。

●日経ビジネス 2020年6月1日号 「コロナを超えるスタートアップ」 P35
日経ビジネスオンライン 「アマ投資家がユニコーン候補探す コロナ時代の資金調達」
仙台経済界 「台風19号被害と安全・安心なまちづくり」
宮城県大郷町復興再生ビジョン
全国賃貸住宅新聞 「ローンに頼らない住宅取得の新手法」
全国賃貸住宅新聞 「一定期間住むと賃貸住宅を入居者に譲渡」
日刊工業新聞
第7回 IREM(全米不動産管理協会)JAPAN主催 「成功事例発表会」登壇
全国賃貸住宅新聞「譲渡型賃貸住宅システムで福利厚生」
全国賃貸住宅新聞「売買予約付き戸建賃貸を秋田から展開」
楽待 人口減少時代のリスクヘッジ「新しい投資の形 譲渡型賃貸 に旨みはあるか」
ZUU Online「知っておきたい・不動産投資業界の最新用語5選」
日本商工会議所主催 第16回ビジネスプランコンテスト 入賞
平成30年度研究事業報告書RENOVATION2019(全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所 調査報告書)
宮城県大郷町 包括連携協定を締結
河北新報「農業しながらわが家も実る 宮城・大郷町、譲渡型賃貸で定住促進」
(公社)全国宅地建物取引業協会連合会主催 『RENOVATION事例発表会・これからの地域密着型不動産業実践セミナー2019』講演動画
副業兼業ニュース「譲渡型賃貸住宅 フリーランスエンジニア向けに提供開始」
SUUMOジャーナル「家賃がマイホームに変わる?! 「家賃が実る家」がつくる住まいの新概念」
●財界「新築賃貸住宅のマイホーム化で町外からの移住者獲得」
不動産投資の教科書
(公社)京都府宅地建物取引業協会 第二支部 ハトマーク研修会 登壇

(上記掲載のURLから遷移するwebサイトは、FUNDINNOのものではありません。)

株主優待について

物件購入費用が株数に応じて割引可能に!

弊社では、株主の皆様のご支援に感謝するとともに、提供しているサービスをご理解いただける株式優待を行っております。

【※初回の1棟が対象となります ※想定建物本体価格1,370万円として相当価格を算出しております(過去成約物件の平均価格)※優待の基準日:2020年11月30日 ※優待の有効期限:2021年12月31日】

詳しくはこちらからご確認ください(「こちら」から遷移するwebサイトは、FUNDINNOのものではありません)。

【1~31株保有】

初回購入物件の建物本体価格から0.5%割引(約7万円相当)

【32~47株保有】

初回購入物件の建物本体価格から1.2%割引(約16万円相当)

【48~63株保有】

初回購入物件の建物本体価格から3%割引(約27万円相当)

【64~79株保有】

初回購入物件の建物本体価格から3.5%割引(約41万円相当)

【80株以上保有】

初回購入物件の建物本体価格から4%割引(約55万円相当)

プロジェクトへかける思い

建築業・不動産業のDXによって実現する新しいマイホーム市場

▲クリックすると、動画をご覧いただけます。

FUNDINNOの投資家の皆様。第1回目の募集時には、緊急事態宣言が発令されたタイミングという、まだ、この先世の中がどうなるかも見えない中、ご支援いただきありがとうございました。

その結果、募集スタートから約2分40秒で目標募集額を達成するという結果を残すことができました。

しかし、まだまだ私たちは挑戦をし続けなければなりません。建築業、不動産業、それぞれの分野において、DX(デジタル化による業界革新)が求められています。それにより新たに実現可能な新サービスや、課題解決商品が生まれています。

弊社は、特に新型コロナウィルスがもたらした様々なニューノーマルなマイホーム取得の新手法を、完全非対面で実現するに至りました。

また、新築戸建賃貸住宅の投資商品としてのリスクコントロールを、RPAを用いたデータ解析によって実現していっております。

不動産投資商品として、将来の出口戦略を非常に高いレベルでデータ解析しているものは、現在ではほとんどありません。

入居してマイホームが欲しいという希望者様と、安全・安心・安定の不動産投資商品として投資家様に、さらに、そこから生まれる全く新しいマーケットにおける取引を、建築・不動産業者様へ提供し、日本の創生に向けて大きく貢献を果たしていきたいと考えてります。

第2回目の募集になりますが、今回も皆さまのご支援、ご協力をお願い申し上げます。


株式会社Minoru

代表取締役CEO

森裕嗣


その他

発行者情報

  1. 金融商品取引契約の概要
    株式投資型クラウドファンディング業務として行う非上場有価証券の募集の取扱い
    ※ 詳しくは契約締結前交付書面「ファンディング・プロジェクトについて」をご確認ください。
  2. 募集株式の発行者の商号及び住所、資本金等
    株式会社Minoru
    秋田県秋田市広面字屋敷田311番地1
    資本金: 37,050,000円(2020年7月30日現在)
    発行済株式総数: 58,456株(2020年7月30日現在)
    発行可能株式総数: 5,000,000株
    設立日: 2019年9月30日
    決算日: 10月31日
  3. 募集株式の発行者の代表者
    代表取締役 森裕嗣
  4. 発行者における株主管理に関する事項

    株式会社Minoruによる株主名簿及び新株予約権原簿の管理


    【連絡先】
    電話番号:03-6869-3251
    メールアドレス:mori@minoru-house.jp

企業のリスク等

株式会社Minoru株式に投資するにあたってのリスク・留意点等の概要

※以下は株式会社Minoru株式に投資するにあたってのリスク・留意点等の概要です。詳細については必ず契約締結前交付書面をご確認ください。また、一般的なリスク・留意点については 「投資に関するリスク・留意点等」をご確認ください。

  1. 募集株式は非上場の会社が発行する株式であるため、取引の参考となる気配及び相場が存在いたしません。また、換金性も著しく劣ります。

  2. 発行者の発行する株式は譲渡制限が付されており、当該株式を譲渡する際は発行者の承認を受ける必要があるため、当該株式の売買を行っても権利の移転が発行者によって認められない場合があります。また、換金性が乏しく、売りたいときに売れない可能性があります。

  3. 募集株式の発行者の業務や財産の状況に変化が生じた場合、発行後の募集株式の価格が変動することによって、価値が消失する等、その価値が大きく失われるおそれがあります。

  4. 募集株式は、社債券のように償還及び利息の支払いが行われるものではなく、また、株式ではありますが配当が支払われないことがあります。

  5. 募集株式について、金融商品取引法に基づく開示又は金融商品取引所の規則に基づく情報の適時開示と同程度の開示は義務付けられていません。

  6. 有価証券の募集は、金融商品取引法第4条第1項第5号に規定する募集等(発行価額が1億円未満の有価証券の募集等)に該当するため、金融商品取引法第4条第1項に基づく有価証券届出書の提出を行っていません。

  7. 発行者の財務情報について、公認会計士又は監査法人による監査は行われていません。

  8. 発行者の前期決算期末(2019年10月31日)における純資産は18,247千円となっています。また、直近試算表(2020年8月31日)における純資産は21,461千円となっています。なお、直近試算表の金額は暫定であり、変更となる可能性があります。今後、売上高が予想通りに推移しない場合、債務超過に陥るリスクがあります。

  9. 発行者の前期決算期末(2019年10月31日)における売上は2,740千円で、営業損失となっています。また、直近試算表(2020年8月31日)における売上は29,387千円で、営業損失となっています。なお、直近試算表の金額は暫定であり、変更となる可能性があります。今後、売上高が計画どおりに推移しない場合、営業損失が継続するリスクがあります。

  10. 今後の市場動向及び市場規模など不確実性を考慮した場合、競合他社の参入等により当該会社の市場シェアの拡大が阻害され収益性が損なわれるリスクがあります。

  11. 発行者の設立日は2019年9月30日であり、税務署に提出された決算期(2019年10月31日)は第1期であり、現在は第2期となっています。上場企業等と比較して銀行借入等による融資や各種増資について円滑に進行しない可能性があります。発行者の資金調達計画(今回の募集株式の発行による増資を含む)が想定通りに進行せず、事業拡大に必要な資金が調達できない場合、事業計画及び業績に影響を及ぼす可能性があります。発行者は当募集において目標募集額を1,625万円、上限応募額を6,500万円として調達を実行します。但し、現時点では上記資金調達が実行される保証はありません。なお、発行者は当募集後、2021年2月に4,875万円の資金調達を予定(※ただし、今回の資金調達により上限応募額に到達した場合は、2021年2月の4,875万円の調達は行わない予定です。)していますが、売上実績が想定どおりに進まない場合には予定している資金調達に悪影響を及ぼし、今後の資金繰りが悪化するリスクがあります。

  12. 発行者は創業以来、配当を実施していません。また、事業計画の期間に獲得を計画しているキャッシュ・フローは事業拡大のための再投資に割り当てる計画です。そのため、将来的に投資家還元の方法として配当を実施する可能性はありますが、事業計画の期間においては配当の実施を予定していません。

  13. 発行者の事業において販売するサービスは、販売時の景気動向、市場の需給状況により予定販売単価及び想定販売数量を大幅に下回る可能性があります。

  14. 著しい売上高の下落、予想外のコストの発生、現時点で想定していない事態の発生などの事象により、資金繰りが悪化するリスクがあります。

  15. 発行者は、事業を実施するにあたり関連する許認可が必要となる可能性があります。発行者が既に必要な許認可を得ている場合であっても、法令に定める基準に違反した等の理由により、あるいは規制の強化や変更等がなされたことにより、その後に係る許認可が取り消され、事業に重大な支障が生じるリスクがあります。

  16. 発行者の事業は、代表取締役森裕嗣氏の働きに依存している面があり、同氏に不測の事態が発生した場合、発行者の事業展開に支障が生じる可能性があります。

  17. 発行者の代表取締役である森裕嗣氏は、リネシス株式会社代表取締役及び株式会社ホープホールディングス代表取締役を兼務しています。また、株式会社ホープホールディングスは発行者発行済み株式の56.5%を保有しており、親会社に該当します。当該兼務関係及び資本関係については、今後必要に応じて適切に整理していく旨及び今回の調達金額を上記の会社に流用しない旨の経営者確認書を入手しています。

  18. 発行者の前回募集時において申請中であった、ビジネスモデルについての特許が認可されています(特許6718217)。なお、当該特許の申請者は分社元のリネシス株式会社であるが、当該特許が発行者に移転する旨を分割計画書により確認しており、2020年11月に名義変更を予定しております。

  19. ファンディング・プロジェクトが成立しても、払込金額及び振込手数料が一部のお客様より払い込まれないことにより、発行者が当初目的としていた業務のための資金調達ができず、発行者の財務状況・経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

  20. 発行者から当社に対しては、審査料10万円(税込:11万円)が支払われるほか、今回の株式投資型クラウドファンディングが成立した場合、募集取扱業務に対する手数料として、株式の発行価格の総額の20%(税込:22%)相当額(2度目以降の場合は総額の15%(税込:16.5%)相当額)が支払われます。また、企業情報開示のためのシステム利用や当社サポート機能の提供に対するシステム及びサポート機能利用料として、毎月5万円(年間60万円)(税込:5万5千円(年間66万円))を発行者から当社が申し受けます。ただし、プロジェクト成立後の払込日を含む月の翌月から 1 年間については、当該利用料は徴求しません。また、ファンディング・プロジェクトが一度成立した発行者については、再度FUNDINNO上で募集を行うための本審査依頼書を受け入れた場合、当該募集の成立の有無に拘らず、その月から1年間、当該利用料を徴求いたしません。

約定金額 61,300,000円
目標募集額 16,250,000円
上限応募額 65,000,000円