FUNDINNOユーザーが、FUNDINNO企業に会える『オンライン MeetUP』vol.5を開催いたしました。Minoru社のミートアップは２回目となりますが、50名近い方々が参加され、多数のご質問も頂戴し、大変な活況を呈した2時間でした。

（参加対象となる方は、FUNDINNOを通して、株式会社Minoruに投資してくださった個人投資家様、およびFUNDINNOにご登録いただいているご本人様限定です。）

株式会社Minoruは、2020年5月1日に165人の投資家様から27,300,000円の資金調達を実施されました。今回は、資金調達から約３か月経ち、同社とFUNDINNOユーザー様との交流を深める機会を設けさせていただきました。

森裕嗣社長より、投資家の皆様への感謝の気持ちと、投資家の皆様から調達したことによる事業進展を含め、FUNDINNOユーザーの皆様に、改めて事業内容や事業計画についてお伝えいただきました。

＜FUNDINNOにおけるMinoru社の募集ページ＞

https://fundinno.com/projects/123

【タイムテーブル】

第1部（19：30－20：15）

　森裕嗣社長によるプレゼンテーション

１）スタッフ自己紹介

２）Minoru社の事業概要説明

　　家賃が実る家とは

３）投資家リスクを減らす新機能と特許

　　新機能（2つの事業展開ポリシー）と特許取得に関して

４）投資家の皆様に案件情報優先配信に関しまして

５）菅井敏之様紹介

６）菅井敏之様とのトークセッション>

第2部（20：15－20：30）

　質疑応答セッション

　Slidoを使用し、皆さまからお寄せいただいた質問に、時間の許す範囲でお答えいただきました。

【登壇者のプロフィール】

株式会社Minoru　森 裕嗣代表取締役CEO

大学卒業後、都内の不動産デヴェロッパーに勤務し、2005年に都内で不動産会社を設立

2006年　妻の故郷である秋田県へ移住し、リネシス株式会社を設立

2012年　「０円賃貸」全国ネットワーク展開開始

2019年　家賃が実る家専業会社 株式会社Minoru設立（リネシス株式会社から分割分社化）

お金の専門家、学習院大学さくらアカデミー講師

菅井 敏之氏

お金の専門家、元メガバンク支店長、現不動産オーナー、学習院大学さくらアカデミー講師

1960年山形生まれ。

1983年、学習院大学卒業後、三井銀行(現・三井住友銀行)に入行。

個人・法人取引、およびプロジェクトファイナンス事業に従事する。

2003年には金沢八景支店長(横浜)に、2005年には中野支店長(東京)に就任。

48才のときに銀行を退職。

その後、起業し、アパート経営に力を入れる。複数のアパートオーナーとして、毎年安定した不動産収入がある。

また、2012年には東京の田園調布に『SUGER COFFEE』をオープンし、人気のカフェとなっている。

銀行員としてのお金を「貸す側」、不動産投資家としてのお金を「借りる側」、どちらの視点も持っていることで、大きな資産を築くことに成功。

資産形成のための銀行の活用法や住宅、保険の選択方法には定評があり、講演やセミナーでも全国で一躍人気講師になった。

著書『お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム)は40万部を突破し2015年オリコンランキングビジネス書部門第１位を獲得。

目次

• １：Minoru社の事業概要説明　「家賃が実る家とは」
• ２：投資家リスクを減らす新機能と特許
• ３ :菅井敏之氏とのトークセッション
• ４：質疑応答

１： Minoru社の事業概要説明　「家賃が実る家とは」

Minoru社は、新型コロナウィルスによる緊急事態宣言5日前に、FUNDINNOで資金調達に挑戦し、目標金額に2分30秒、上限金額に２時間40分で到達するという非常に早いスピードで資金調達を達成しました。「これはMinoru社の事業が、ウィズコロナ、アフターコロナにおいて必要であるという投資家様のご判断である」と受け止めた森社長は、ますます自信を持って事業を推進されています。

今回のMeetUpは、株主様と共に、株主ではないFUNDINNO投資家様もいらしたので、まずは事業、会社概要説明から始まりました。

ワークスタイル、ライフスタイルが多様化する中、社会課題として住宅ローン制度がなかなか追いついていない現状があります。

そこで、Minoru社では、どんな人でもマイホームが持てる機会を提供したいということで、住宅ローンを支払い続けると最後には家賃が実ってマイホームになるという新しい住宅取得の仕組みを作りました。これが「家賃が実る家®︎」です。

フリーランス人口も増える中、この商品の需要は確実に高まっています。

そのMinoru社を率いる森社長は、建築業と不動産業の両業界に精通されており、「21世紀の人口減少が続く日本でも通用する、不動産・建築業の新たな形を提供しよう」と、この事業に真摯に取り組まれています。

1分でわかる「家賃が実る家」

https://www.youtube.com/watch?v=B8S27OWTF6g&feature=youtu.be

「家賃の実る家®︎」は、最終的にマイホームになる新築戸建て賃貸住宅です。

借主さんがプランニングし、土地や間取りを決めて建築し、賃貸経営をしたい投資家からの賃貸としてスタートして家賃を払い続けることで払い終えた暁には持ち家になるという、これまでにない画期的な商品であり、スマートフォンで物件を建築する場所、間取り、外壁や内装の色などを自分で選ぶことができるのも新しい点です。

リモートで打ち合わせをするため、受注コストが大幅に圧縮でき、通常より安価に建築できることが入居者にとっての大きなメリットですが、投資家にとって投資価値が高いのがこの商品の特徴です。（実際、譲渡型賃貸投資として、玄人仕様の投資商品として作ってあります。）

実際に、空室増や家賃収入の下落、将来の売却益が不確実な地域においては、譲渡型賃貸住宅（家賃が実る家）の方が、一般賃貸経営より総収入が多くなりやすくなっています。

一方、「家賃が実る家」のリスクは２つあります。

・一般の賃貸経営の方が優位性が高いエリアでは、もちろん負ける

・万が一の退去時、中古住宅売却が可能か？売却した時にしっかり利益が出るのか？

Minoru社では、このリスクを解消するために、リスクをデータ解析し、事業展開エリアを郵便番号単位で検討しています。その結果、現在、事業展開可能なのは、全国に約124,000ある郵便番号エリアのうち約80,000エリアのみというポリシーをとっています。

20年間の累計家賃下落による損失と、20年間の累積空室損の合計が、売却益より多ければ、譲渡型賃貸の方が総収入が多くなりやすいと言えます。

譲渡型賃貸住宅では、通常の住宅購入よりも安く購入して倍速で残債を減らしていきます。残債よりも中古住宅相場の方が下回るケースは1%未満となっています。（こちらの安心残債保険（仮称）を年内にリリースする予定です）

２：投資家リスクを減らす新機能と特許

新機能（2つの事業展開ポリシー）と特許取得に関して

Minoru社は、入居者と不動産会社や工務店や投資家のネットワークとのマッチングプラットフォームMOOSを運営していますが、入居者情報の取得・審査、建物プランニング、家賃自動算出、建築原価自動算出、建物図面自動出力、建設会社自動連携などにおいて広義の特許を取得されました。このことにより、知財をMinoru社の参入障壁とすることができます。

また、フリーランス向けに特化した賃貸入居者審査や滞納家賃保証を、リース株式会社に外部委託をします。

今後は、宮城県から始まり、全国で建売住宅販売スキームを展開していきます。これは建売住宅に賃貸物件としてお客様に入居していただき、入居済みの戸建賃貸物件として不動産投資家（大家さん）に売却していくものとなります。

現在特許出願中なのは、「マイホームがもらえる自治体®︎」です。これは日本のSDGs色を高めた商品で、自治体が特約によって借り上げた住宅を提供し、民間資金を活用し、地域企業と職住一体で移住定住を促進する新しい官民連携事業です。

「マイホームがもらえる会社®︎」も10月からテストランが始まります。これは導入企業が土地と建物のオーナーとなり、従業員と契約を結ぶものです。福利厚生として、15年住めば退職金がわりに住宅がもらえる、働きながらマイホームが持てる福利厚生型社宅制度となります。

さらに、不動産クラウドファンディングの活用も考えています。これはクラウドファンディングで調達した資金を充当してMinoru社が不動産を保有し、賃貸経営の利益を小口化して配当するスキームです。これにより小口の不動産投資、また不動産を保有することなく配当を受け取ることが可能になります。

Minoru社は日経ビジネスを始め、計80以上のメディアで取り上げられています。

3 : 菅井敏之氏とのトークセッション

トークセッションは、お金と不動産のプロである菅井様に、不動産投資について市況を伺うところから始まりました。

「世の中はまだコロナ一色で、後回しの対応をされていることが多い中、特に日本政策金融公庫に関しては、パニックは峠を越え、コロナ関係の融資は落ち着いてきていますのでこれから不動産投資は前向きにいけそうです」。

菅井様は元メガバンクの支店長としてお金を貸す側の視点と、現不動産オーナーとしてお金を借りる側の視点の両方をお持ちです。ご本人曰く「失敗もたくさんして、また失敗した人も数多く見てきた」中での知見、経験を踏まえて、譲渡型賃貸ということを絡めながらお話をいただきました。

まず、菅井様は「投資の５原則」から譲渡型賃貸住宅についてお話くださいました。

投資の５原則とは、1.安全性、2.収益性、3. 健全性、4.成長性、5.流動性　ですが、実はこれは融資の５原則でもあります。

銀行ではまずこの５原則から習い、この５原則に則って具体的な案件を判断するそうですが、何万という案件を見てきた菅井様が「確実に言える」とおっしゃるのは、この５原則に則って投資をすれば、まず失敗することは考えられず、逆に失敗した人は、このいずれかから外れているということです。

1:安全性

今、融資が難しい時です。２〜３割はキャッシュを入れないと融資できない現状において、1億の物件ならば、2〜3000万円を入れるのはなかなか難しいと言えます。

というわけで、今は利回り15% 、30年くらいの中古の2〜3000万の戸建てあたりに関心が集まっていますが、古いものは基礎の破損などがあるので、銀行も慎重にならざるをえません。台風で屋根が飛ばされたり地震で損壊したりすると利回り15％も吹っ飛び、やらなければよかったという人も実際にいるそうです。

リスクがあることを認識した上で、これから投資するものに対しては「安全性」が大切になります。

となると、やはり新築がよく、しかも耐震構造などをきちんとクリアしたものを購入すべきです。（しかも新築の方が長くローンが組めます）

2:収益性

「家賃が実る家」のローンは20年で7.5％です。

都心の中古マンションの表面利回りが4.6~4.7% 、新築なら４％ですが、金余りだからほとんど落ちません。

一見、中古物件の方が良さそうででも、都心の一戸建てにしても20年間ずっと住んでくれるとは限りません。空室が出たら段取りに1~2ヶ月かかり、想定利回りが4.6~4.7 ％でも、そんなには取れません。

それを考えると、家賃が実る家は7.5%でも20年間、間が抜けないこと、そして最終的に手に入ることがメリットです。

菅井様ご自身、物件の維持管理には苦労されているそうです。

その日も、貸し出している集合住宅で、ゴミ出しがうまくいかず、清掃業者を入れないといけなくなって、月に３万円の支出ということが決まったそうです。集合住宅は、どうしてもこのような問題が起こります。

一方、戸建ては基本的に入居している人が維持管理するので、投資した側からするとストレスが圧倒的に少なく、トラブルが起こりにくいことがメリットとしてあり、結果、維持管理コストが低く抑えられます。

また、Minoruの物件は、償却が使えることが利点です。経費として使え、しかもお金が減らない仕組みになっています。

地方は土地の部分が全体の２割ほどと低く、譲渡型賃貸は最終的に譲渡するので10割償却です。収益で見ると表面利回りを見がちですが、最終的に税引後の手残りのキャッシュがいくら残るかで比べないと間違います。欲しいのは、表面利回りではなく、手残りです。

家賃が実る家は、節税しながらキャッシュを残すことができるところが魅力です。

3: 健全性

2~3割入れないと融資してもらえないという現状において、少額で一棟持てるのはとても健全です。

4: 成長性

普通の物件だと将来性を想定しながら投資しないといけません。しかし、家賃が実る家では、持った人が20年間支払うので、その要件を考えなくていいことが魅力です。また、滞納保証があることもメリットです。

5: 流動性

物件は処分性が大事ですが、この商品は譲渡であり、前段階で処分できていると言えます。

以上のことから、菅井様からは投資の５原則に叶ったビジネス（投資）モデルになっている「家賃が実る家®︎」をお褒めいただきました。

菅井様が「家賃が実る家®︎は、非常によく考えられている」とおっしゃってくださるのは、土地価格一つとっても、20年後の土地価格を前提とせずに、間で回収していくことができる安定性でした。

少子高齢化で、地方の土地は衰退していく傾向が強いからこそ、そこを逆手に取り、譲渡型で少しづつ回収できるというのは安心ですね。

「家賃が実る家」という商品が、入居者、投資家双方にとって非常にメリットが多いことを改めて感じました。

　

４： 質疑応答

1:投資家の利回りはどれくらいですか？

基準として、20年コースの物件は7.5%です。

一般の賃貸経営と違うは、表面利回りと実質利回り（実際にそこから運営コストが出たりして残りがいくらなのか、営業利益ベースの利回りがいくらなのか）が、ほぼ近いことです。

一般の賃貸だと、表面利回りと実質利回りは異なりますが、家賃が実る家®︎は戸建て賃貸ということで、実質運営費がほぼかからないこと、さらに家賃下落、空室による空稼働の損失が出ることがないので、表面利回りと実質の利回りが非常に近似値なのが特徴です。

入居中はずっと7.5%の利回りということです。

10年コースは利回り13.8％です。フリーランスが増えており、家賃を経費として計上しながら節税してマイホームという資産構築をする方が増えるので、利回りの高い商品がたくさん生まれるということになります。

最近は、会社の経費で役員社宅という例もあるそうです。

２：普通の不動産投資と比べた場合のデメリットはありますか？

安定性を重視しているため、中古物件のような15%以上といった利回りはございません。

３：仮に途中退居になった物件はまた貸し出しになるのですか？

残期間でマイホームにしたい方を募集したり、一般の賃貸物件として入居者を募集することもできますが、途中で退居した場合は中古物件として売却した方が早く利益が確定できる、つまり、ずっと入っている場合は家賃が下がらず、退居した場合は利益が確定していく商品設計になっています。

４：利用する場合は新築で建てるのみですか？中古物件では利用不可ですか？

中古もオファーがありますが、全国非対面でやっており、リフォーム・中古案件は状態が現地で確認しないとリスクが伴うので、今は新築だけの展開です。将来的には空き家対策に活用することも検討しています。

5:どこでも建築できますか？

エリアを決めるポリシー２つを分析して、クリアしたところが事業エリア（現在約80,000の郵便番号エリア）となります。

・一般の物件と比較した時の優位性

・将来にわたって中古住宅のマーケット

この商品は投資家サイドからの設計なので、どこでも建てられるわけではありません。

（ちなみに、会員になれば郵便番号を入れて、ダメなところはダメと出ます）

6:入居者目線で見た時に、月々の支払いは通常の家賃ないしマイホームのローン返済額と比較してどのようになるのでしょうか。解約違約金の金額の規模感についてもご教示いただければ幸いです。

家賃帯としては、そのエリアの新築と同じくらいで、エリアによっては安く、それが継続されます。今、住宅ローンが低金利なので、それと比べると高い設定に映りますが、マイホームを検討していなかった人が、賃貸として入居して経費計上できるメリットがあります。実際、公務員などが賃貸のまま住宅手当をもらっています。35年ローンのリスクを背負いたくない人にとっても魅力的な商品だと思います。

7:マクロ的にみると地方は人口減、高齢化が慢性的な課題（リモートワーク前提で逆に地方に行く人もいますが）になっていますが、物件の立地に関して入居ニーズ（賃貸支払い期間から物件の入居者として若いファミリー層？）の観点で見た時に、より詳細をご教示いただけますでしょうか。

家賃が実る家のニーズとしては、圧倒的に結婚している人が多く、お子さんがいる・いないはまちまちですが、一人暮らしは少ないです。35年ではなく20年で早めに家が持てるので、30代後半の人が多いです。

８：保有している戸建て物件を貴社のスキームで売買することは可能ですか？

建売住宅で新築未入居のままで現在も販売中ならば売買できます。中古物件は今のところ取り扱っていません.

９：マイホームがもらえる自治体®︎の特許はどれぐらいの見通しなのでしょうか？

すでに１つ取得済みです。インターネット上のウェブシステム使ってこの事業をするための基本機能の特許です。今後は、広義に私たちの知財を増やすべく、あと４つ申請しており、インターネット上で制限をかけていることが強い参入障壁になっています。

　

10：今回の趣旨とは少し違うかもしれませんが、社長の「胆力」の根源の由来などをお話しいただければ幸いです。その勝負する力の由来、考え方などを是非お聴かせいただきたいです。

私は東京でデベロッパーをしておりましたが、結婚と同時に妻の故郷の秋田へ行きました。秋田は先進国において最速で人口減少、少子高齢化が進み、地価の下落もナンバーワンで、不動産のデフレが進行しています。それに拍車を掛けるのが雪の被害で、経済が停滞しています。

無謀にも、建築業で20~30年できるかどうかは行ってから調べましたが、もしかすると秋田県は日本の未来を投影していて、自分は最先端地域に来たのだ、将来に通用する不動産業とは？と見方を変えました。

胆力というより、危機感ですね。生き残るために頭を捻らせました。そこで生み出した「家賃が実る家」が全国に通用するビジネスモデルとわかり、展開してきましたが、これからも果敢に挑戦していきます。

11:住宅ローンとの違いは団信の有無でしょうか。

団信（付帯する生命保険）ではありませんが、オリジナルの入居者専用の生命保険をすでにリリースしています。

12: 80,000か所を分析によって絞り込んでいますが、どのような観点で分析をし、入居者が確保できる地域になっていますでしょうか。

重要な観点は、将来にわたって中古住宅のマーケットがあるのかどうか、ということです。

国交相で過去の取引データが出ており、将来の人口減少の傾向を見てどれくらいの取引流通量が維持されるのか、それに伴いどれくらいの価格帯が維持されるのかが大まかですが導き出すことができます。

そうすると新築で購入した時点からの残債の推移を測り、利益確保が見込まれるかどうかという意味合いになります。

一般の賃貸経営との優位性で見ると、築20年で８〜９％（大体の地方は10〜11%以上です）という基準はそれほど強くないものの、地方住宅のマーケットが維持されているかどうかは、大きな観点です。

最後に菅井様より一言いただきました。

「家賃が実る家はまだまだ周知されていない商品ですが、この仕組みを理解できる人が増え、認知度が広まれば、遠くない将来にブレイクするのが見えるので楽しみです」。

また、Minoru社から、ご参加の皆様へのご優待物件もございました。

・家賃が実る家®︎物件オーナー

・家賃が実る家®︎建売オーナー

・マイホームがもらえる会社®︎物件オーナー

・マイホームがもらえる自治体®︎物件オーナー

・家賃が実る家®︎クラウドファンディングオーナー（予定）

これらについては後日メールでご案内されるとのことで、ご参加者様への嬉しいお土産となりました。

今回のMeetup に参加して

第2回目となったMinoru社のMeetup。投資した会社の代表の事業進捗を聞き、専門家のアドバイスもあり、さらに質問もできる機会を作れるのは、FUNDINNOならではの特徴です。

また、Minoru社に投資していないFUNDINNO投資家様もご参加いただき、皆様にとって実りある機会となりました。

このような機会を、より多くの会社で作っていかれたらと心から思います。